Онлайн калькулятор налога с продажи недвижимости 2026

Коротко

Калькулятор считает НДФЛ при продаже квартиры, дома, участка или иной недвижимости. Он проверяет право на освобождение по сроку владения (3 или 5 лет), применяет правило 70% кадастровой стоимости, вычитает имущественный вычет или расходы на покупку и считает налог по шкале 13% и 15%. Расчет можно скопировать для декларации.

Что продаете

Цена продажи

руб.

Кадастровая стоимость — для проверки, налог считают не ниже 70% от нее

руб.

Чем уменьшить доход

Как получена недвижимость

Сколько полных лет в собственности

лет

НДФЛ к уплате

0 руб.

—

Расчет для налогового резидента РФ. Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены при покупке нового жилья в том же году (ст. 217.1 НК РФ) — уточните у юриста.

Снизить налог с юристом →

Ставки НК РФ 2026: ст. 217.1, 214.10, 220, 224.

Как пользоваться калькулятором

Выберите, что продаете, укажите цену продажи и, при желании, кадастровую стоимость. Выберите способ уменьшения дохода — имущественный вычет или расходы на покупку — и укажите, как получена недвижимость и сколько лет она в собственности. Калькулятор проверит право на освобождение, применит правило кадастровой стоимости и посчитает НДФЛ по действующей шкале. Расчет можно скопировать для декларации.

Когда налог с продажи не платится

Если недвижимость была в собственности не меньше минимального срока владения, доход от продажи полностью освобожден от НДФЛ, а декларацию подавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ). Минимальный срок зависит от того, как получена недвижимость:

3 года — если жилье получено по наследству или в дар от близкого родственника, в порядке приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жилье продавца,
5 лет — во всех остальных случаях, например при обычной покупке второй квартиры.

Срок считают с даты регистрации права собственности. Для новостройки по ДДУ срок отсчитывают с момента полной оплаты по договору.

Как считается налог

Если срок владения меньше минимального, налог считают так:

НДФЛ = (Доход − Вычет) × Ставка.

Доход — это цена продажи, но не меньше 70% кадастровой стоимости объекта (ст. 214.10 НК РФ). Если в договоре занижена цена, налог все равно посчитают от 70% кадастра. Из дохода вычитают либо имущественный вычет, либо подтвержденные расходы на покупку. С 2025 года ставка НДФЛ двухступенчатая: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения (ст. 224 НК РФ).

Вычет 1 миллион или расходы — что выгоднее

Уменьшить доход можно одним из двух способов (ст. 220 НК РФ):

имущественный вычет — 1 000 000 рублей для жилья и земельных участков, 250 000 рублей для иной недвижимости (гараж, нежилое помещение),
расходы на приобретение — фактическая сумма, за которую объект был куплен, подтвержденная документами.

Если жилье покупалось дорого, выгоднее вычитать расходы: налог будет только с реальной прибыли. Вычет в 1 млн выгоден, когда недвижимость получена бесплатно (наследство, дарение) или документов о покупке нет.

Пример расчета

Квартиру купили за 5 000 000 рублей и через 2 года продали за 7 000 000. Если считать через расходы: доход 7 000 000 − расходы 5 000 000 = база 2 000 000, налог 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей. Через вычет 1 млн вышло бы 7 000 000 − 1 000 000 = 6 000 000, налог 702 000 рублей. Здесь выгоднее расходы. Если бы квартиру продали за ту же цену, что купили, прибыли нет — и налог равен нулю.

Льгота для семей с детьми

Семьи, где есть двое и более детей, могут не платить налог с продажи жилья независимо от срока владения, если в том же году (или до 30 апреля следующего) купили другое жилье большей площади или стоимости (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Есть и другие условия — по кадастровой стоимости старого жилья и наличию другой недвижимости у семьи, поэтому применение льготы лучше проверить с юристом.

Продажа доли, новостройки и налог для нерезидентов

Доля в собственности. При продаже доли имущественный вычет 1 млн рублей делится пропорционально доле, если объект продается по одному договору. Если каждый собственник продает свою долю отдельным договором, вычет в 1 млн вправе применить каждый — так налог с продажи имущества выходит меньше.

Новостройка по ДДУ. Минимальный срок владения считают не с даты регистрации права, а с момента полной оплаты по договору долевого участия. Поэтому квартира в новостройке нередко освобождается от налога раньше, чем оформлено право собственности на жилое помещение.

Нерезиденты. Тот, кто провел за пределами РФ больше 183 дней за год, платит налог по ставке 30% и не может применить вычет или расходы на приобретение. При этом освобождение по минимальному сроку владения действует и для нерезидентов.

Когда подавать декларацию и платить налог

Если налог есть или срок владения меньше минимального, до 30 апреля года, следующего за годом продажи, подают декларацию 3-НДФЛ. Сам налог уплачивают до 15 июля. Если недвижимость была в собственности дольше минимального срока, декларацию не подают вовсе. За несвоевременную подачу декларации и уплату начисляют штрафы и пени.

Как законно снизить налог

Поможем законно уменьшить налог с продажи и правильно оформить декларацию. Заказать бесплатную консультацию →

Законные способы уменьшить НДФЛ: применить расходы на покупку вместо вычета, учесть документально подтвержденные затраты на неотделимые улучшения жилого помещения, распределить продажу долей по отдельным договорам, использовать вычет на приобретение другого жилья в том же году, а также проверить право на освобождение по сроку владения. Юрист сопроводит сделку, проверит документы и подберет оптимальный вариант под вашу ситуацию.

Источники

Налоговый кодекс РФ (ст. 214.10, 217.1, 220, 224, 229), Семейный кодекс РФ (о близких родственниках).

Другие калькуляторы Все калькуляторы →

Алименты Проценты по ст. 395 ГК Неустойка по ДДУ Неустойка по ЗПП Неустойка по договору Госпошлина в арбитражный суд Госпошлина в суд общей юрисдикции

Ответы на часто задаваемые вопросы

Когда налог с продажи квартиры не платят?

Если квартира была в собственности не меньше минимального срока владения — тогда доход полностью освобожден от НДФЛ и декларацию подавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ).

Сколько лет надо владеть недвижимостью, чтобы не платить налог?

5 лет в общем случае. 3 года — если жилье получено по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации, по договору ренты или является единственным жильем.

Какая ставка налога с продажи в 2026 году?

С 2025 года ставка двухступенчатая: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения (ст. 224 НК РФ).

Что такое правило 70% кадастровой стоимости?

Доход для налога берут не ниже 70% кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже, налог посчитают от 70% кадастра (ст. 214.10 НК РФ).

Вычет 1 миллион или расходы на покупку — что выбрать?

Если жилье покупалось дорого, выгоднее вычитать расходы — налог будет только с прибыли. Вычет 1 млн выгоден, когда недвижимость получена бесплатно или документов о покупке нет.

Платят ли налог при продаже за ту же цену, что купили?

Нет. Если применить расходы на покупку, прибыль равна нулю, а значит и налоговая база, и налог равны нулю. Декларацию при этом все равно подают.

Освобождены ли семьи с детьми?

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог независимо от срока владения, если в том же году купили другое жилье большей площади или стоимости (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Когда подавать декларацию и платить налог?

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивают до 15 июля. При владении дольше минимального срока декларацию не подают.

Как считается налог при продаже доли?

Если долю продают по общему договору, вычет 1 млн рублей делится пропорционально доле. Если каждый собственник продает долю отдельным договором, вычет в 1 млн вправе применить каждый.

Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры?

Нерезидент (провел за пределами РФ более 183 дней за год) платит 30% и не может применить вычет или расходы. Но освобождение по минимальному сроку владения действует и для нерезидентов.