Как продать и переоформить унаследованное имущество

Продать или переоформить унаследованное имущество можно только после того, как вы официально вступили в наследство и зарегистрировали право собственности. До этого момента распорядиться квартирой, домом, участком или машиной умершего нельзя — юридически они еще не ваши. А дальше начинаются нюансы: долю в доме с землей закон разрешает продать только с согласия других собственников, машину сперва нужно переоформить на себя, а при продаже раньше трех лет владения придется заплатить налог. Разберем все три ситуации.

Сначала оформить наследство, потом продавать

Единственный законный путь распорядиться унаследованным — сперва получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса и зарегистрировать право в ЕГРН. Пока имущество не переоформлено на наследника, любая сделка с ним ничтожна: нельзя продать квартиру умершего по доверенности, которая прекратилась с его смертью, или переписать машину напрямую на покупателя.

Порядок такой: принять наследство в течение шести месяцев, получить свидетельство, зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре или поставить автомобиль на учет в ГИБДД на себя. И только затем продавать или дарить. Собственником наследник считается со дня смерти наследодателя, но реализовать это право можно лишь после регистрации.

Как продать долю в доме с землей, полученную по наследству

Самый частый и самый сложный случай. Если дом с участком достался нескольким наследникам, каждый получает долю в общей собственности, и продажа своей доли подчиняется особым правилам.

Преимущественное право других собственников

Прежде чем продать долю постороннему человеку, вы обязаны письменно предложить ее остальным сособственникам по той же цене и на тех же условиях. У них есть преимущественное право покупки и месяц на ответ (ст. 250 ГК РФ). Только если они отказались или промолчали месяц, долю можно продавать на сторону — но не дешевле, чем предлагали совладельцам.

Нарушение этого порядка не делает сделку недействительной, но дает другим собственникам право в течение трех месяцев через суд перевести на себя права покупателя. Уведомление обычно оформляют через нотариуса — так надежнее зафиксировать факт и дату предложения.

Дом и земля продаются вместе

Долю в доме нельзя продать отдельно от доли в земельном участке под ним — действует принцип единства судьбы здания и земли (ст. 35 ЗК РФ). Покупатель получает и часть дома, и соответствующую часть участка одной сделкой.

Как упростить продажу

Если наследники согласны, вместо продажи доли постороннему проще договориться между собой: провести раздел наследства, где один забирает дом с участком, а другие получают компенсацию или иное имущество. Тогда объект продается уже целиком и без обременения преимущественным правом. Как это оформить, описано в статье о разделе наследства между наследниками.

Как продать машину, если хозяин умер

Автомобиль умершего продать напрямую нельзя: на момент сделки у него нет живого собственника. Сначала машину наследуют и переоформляют.

1. Примите наследство у нотариуса и получите свидетельство о праве на наследство, где указан автомобиль.
2. Поставьте машину на учет в ГИБДД на свое имя. Для этого нужны свидетельство, паспорт, полис ОСАГО и сам автомобиль на осмотр.
3. После перерегистрации продавайте по обычному договору купли-продажи.

Пользоваться машиной до оформления наследства тоже рискованно: страховка умершего прекращается, а управление без действующего полиса и без прав собственности чревато проблемами. Если наследников несколько, автомобиль как неделимую вещь обычно оформляют на одного с выплатой компенсации остальным, а уже потом продают.

Можно ли переоформить наследство на другого человека

Здесь все зависит от того, вступили вы уже в наследство или еще нет.

До получения свидетельства

Пока идет шестимесячный срок и свидетельство не получено, наследник вправе отказаться от наследства в пользу другого наследника — по закону или по завещанию. Это оформляется заявлением нотариусу и не требует продажи. Но отказаться можно только в пользу того, кто входит в круг наследников, и отказ необратим. Подробно — в статье об отказе от наследства.

После вступления в наследство

Когда наследство уже принято и право зарегистрировано, «переоформить» его на другого через отказ нельзя — срок прошел, и имущество стало обычной собственностью наследника. Передать его можно только сделкой: подарить, продать или обменять. То есть после вступления вопрос решается не наследственным, а гражданским правом: оформляется договор дарения или купли-продажи, и переход права регистрируется в Росреестре.

Налог при продаже унаследованного имущества

Само наследство налогом не облагается (п. 18 ст. 217 НК РФ). А вот при продаже раньше минимального срока владения придется заплатить НДФЛ.

Для унаследованного имущества минимальный срок владения — три года, а не пять (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Ключевой нюанс: срок считается не с даты регистрации права, а со дня смерти наследодателя. Продали позже трех лет — налога нет и декларацию подавать не нужно.

Если продать раньше, налог составит 13% с дохода, но его можно уменьшить:

• применить имущественный вычет в 1 миллион рублей для жилья и участков;
• либо вычесть документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этого имущества.

Для автомобиля вычет составляет 250 тысяч рублей. Декларацию 3-НДФЛ при продаже раньше срока подают до 30 апреля следующего года, даже если налог после вычета получился нулевым.

Особенности продажи отдельных видов имущества

Квартира, купленная наследодателем в браке

Если жилье приобреталось в браке, половина принадлежит пережившему супругу как супружеская доля и в наследство не входит. Наследуется и продается только доля умершего. Перед сделкой из общего имущества выделяют супружескую долю через нотариуса, иначе продать квартиру целиком не выйдет. Подробнее — в статье о том, считается ли наследство совместно нажитым имуществом.

Ипотечная квартира

Жилье в ипотеке переходит к наследнику вместе с долгом и залогом. Продать такую квартиру можно только с согласия банка: обычно сделка проходит с одновременным погашением остатка кредита из средств покупателя. Пока обременение не снято, свободно распорядиться жильем нельзя.

Оценка перед продажей

Для расчета налога и определения цены полезна оценка имущества. Особенно она важна при продаже доли: цена предложения сособственникам должна быть реальной, а заниженная стоимость в договоре создает налоговые риски. Для недвижимости ориентируются на кадастровую и рыночную стоимость, для автомобиля — на отчет оценщика или среднюю цену по рынку.

Если среди собственников есть ребенок

Когда доля в имуществе принадлежит несовершеннолетнему наследнику, продать ее можно только с разрешения органа опеки и попечительства. Опека проверит, что взамен ребенок получает равноценное имущество или деньги на его счет. Без такого согласия сделку не зарегистрируют, а нотариальное удостоверение обязательно.

Продажа унаследованного имущества совмещает наследственное, гражданское и налоговое право: важно верно оформить право собственности, соблюсти преимущественное право сособственников и не переплатить налог. Юрист по наследственным делам проведет оформление наследства, подготовит уведомления совладельцам и сделку, а также рассчитает налог с учетом вычетов. Если наследников несколько и проще разделить имущество, чем продавать доли, смотрите статью о разделе наследства. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Гражданский кодекс РФ — ст. 250 (преимущественное право покупки доли), ст. 1152 (принятие наследства), ст. 1157-1158 (отказ от наследства)
• Земельный кодекс РФ — ст. 35 (единство судьбы здания и земельного участка)
• Налоговый кодекс РФ — п. 18 ст. 217 (освобождение наследства от НДФЛ), п. 3 ст. 217.1 (минимальный срок владения), ст. 220 (имущественные вычеты)