Наследование квартиры: документы, оценка, налоги

Наследование квартиры проходит в четыре шага: открыть наследственное дело у нотариуса, собрать документы, оплатить государственную пошлину и зарегистрировать право собственности в ЕГРН. На все отводится шесть месяцев со дня смерти собственника. Отдельного внимания требуют два вопроса, которые чаще всего стоят денег: как оценить квартиру для расчета пошлины и какие налоги придется платить при последующей продаже.

Кому переходит квартира после смерти собственника

Если есть завещание, квартира достается тому, кто в нем указан. Если завещания нет, действует наследование по закону, и очередность установлена Гражданским кодексом: первая очередь — дети, супруг и родители умершего, они получают имущество в равных долях (ст. 1142 ГК РФ). Наследственное законодательство не делает различий между жилыми домами и квартирами, порядок для них одинаковый. Внук или внучка наследуют только по праву представления, то есть когда их отец или мать умерли раньше наследодателя, — подробности в статье о том, имеют ли внуки право на наследство.

При отсутствии наследников первой очереди квартира переходит ко второй — братьям, сестрам, дедушкам и бабушкам, затем к третьей, где наследуют дяди и тети. Племянник или племянница наследуют по праву представления вместо умершего брата или сестры наследодателя. Отдельная категория — нетрудоспособные иждивенцы: они наследуют вместе с призываемой очередью, если не менее года находились на иждивении умершего, то есть получали от него содержание как основной источник средств (ст. 1148 ГК РФ).

Два ограничения действуют всегда. Первое — супружеская доля: половина квартиры, купленной в браке, принадлежит пережившему супругу и в наследственную массу не входит (ст. 1150 ГК РФ). Второе — обязательная доля для несовершеннолетних и нетрудоспособных близких, которую нельзя обойти завещанием (ст. 1149 ГК РФ).

Что зависит от статуса квартиры

Приватизированная квартира

Обычный случай: жилье находится в собственности умершего и наследуется целиком либо в той доле, которая ему принадлежала. Если квартира приватизирована на нескольких членов семьи, наследуется только доля наследодателя, а остальные собственники сохраняют свои части.

Неприватизированная квартира

Муниципальное жилье не принадлежало умершему, поэтому не наследуется. Родственники, прописанные в квартире, вправе перезаключить договор социального найма на себя и приватизировать жилье уже самостоятельно.

Исключение — если наследодатель успел подать заявление на приватизацию и не отозвал его, но умер до оформления. Тогда квартиру включают в наследственную массу через суд, и практика в этом вопросе на стороне наследников — такой иск готовит адвокат по наследственным делам.

Ипотечная квартира

Жилье переходит к наследникам вместе с долгом и залогом. Банк остается залогодержателем, условия кредитного договора не меняются. Если у наследодателя была страховка жизни, остаток долга закрывает страховая компания, и это первое, что нужно проверить.

Отказаться от ипотеки, приняв квартиру, нельзя: наследство принимается целиком со всеми обязательствами. Отвечает наследник в пределах стоимости полученного имущества (ст. 1175 ГК РФ).

Квартира с незаконной перепланировкой

Неузаконенные изменения переходят к наследнику вместе с квартирой, а вместе с ними и обязанность их узаконить или вернуть все в прежний вид. Наследству это не препятствует, свидетельство нотариус выдаст, но при продаже перепланировка станет проблемой: покупатель с ипотекой такую квартиру не оформит.

Способы вступления в наследство

Способа два. Основной — подать нотариусу письменное заявление в течение шести месяцев со дня смерти (ст. 1154 ГК РФ).

Второй — фактическое принятие. Закон признает наследство принятым, если наследник вселился в квартиру, оплачивает коммунальные услуги, сделал ремонт, погасил долги наследодателя или обеспечил сохранность имущества (ст. 1153 ГК РФ). Но чтобы зарегистрировать право собственности, эти обстоятельства все равно придется подтвердить документами у нотариуса или установить в судебном порядке.

Пошаговая инструкция по оформлению

Порядок установленный и одинаковый для всех наследников. Самая частая ошибка на этом пути — тянуть с обращением к нотариусу, пока собираются документы: заявление подается первым, бумаги досылаются потом.

Шаг 1. Открыть наследственное дело

Обратиться нужно к нотариусу по последнему месту жительства умершего (ст. 1115 ГК РФ). В Москве действует единый порядок: заявление принимает любой городской нотариус. Проверить, не открыл ли дело кто-то раньше вас, можно в реестре наследственных дел — как это сделать, описано в статье о том, как узнать, есть ли наследство.

Шаг 2. Собрать документы

• паспорт наследника
• свидетельство о смерти наследодателя
• документы о родстве — свидетельство о рождении, о заключении или расторжении брака, о перемене имени
• завещание с отметкой нотариуса о его действительности, если оно есть
• справка о последнем месте жительства умершего или архивная выписка из домовой книги
• правоустанавливающие документы на квартиру — договор купли-продажи, дарения, приватизации или прежнее свидетельство о праве на наследство
• выписка из ЕГРН
• отчет об оценке или справка о кадастровой стоимости

Собрать все заранее не обязательно. Главное — уложиться в срок с заявлением, недостающие сведения нотариус запросит сам.

Шаг 3. Оценить квартиру и оплатить пошлину

Оценка нужна только для расчета государственной пошлины. Наследник вправе сам выбрать, от какой стоимости ее считать, и от этого выбора напрямую зависит сумма — разбор с цифрами ниже, в разделе об оценке.

Шаг 4. Получить свидетельство и зарегистрировать право

Спустя полгода после смерти нотариальная контора производит выдачу свидетельства о праве на наследство — одного общего или отдельного каждому наследнику. К этому моменту в деле должны быть все бумаги, подтверждающие родство и права на квартиру, включая подтверждение из базы данных ЕГРН. С ним право собственности регистрируется в ЕГРН. Документы нотариус направляет в Росреестр в электронном виде сам, обычно в тот же день, госпошлина за регистрацию права на квартиру составляет 2 000 рублей.

До регистрации распорядиться квартирой нельзя: продать, подарить или заложить ее не получится, хотя собственником наследник считается со дня смерти наследодателя.

Оценка квартиры: как платить меньше

Государственная пошлина считается от стоимости квартиры, но закон разрешает наследнику выбрать, какую именно стоимость взять за основу: кадастровую, инвентаризационную или рыночную. Нотариус не вправе требовать конкретный вид оценки или настаивать на самой высокой из них (ст. 333.25 НК РФ).

Если наследников несколько и каждый представил свою оценку, для расчета берется наименьшая. Разница ощутима: по квартире с кадастровой стоимостью 9 миллионов и рыночной 14 миллионов сын заплатит 27 000 рублей вместо 42 000.

Размер пошлины

Основание — п. 22 ст. 333.24 НК РФ. Пошлину платит каждый наследник со своей доли. От нее освобождены несовершеннолетние, а также те, кто проживал в этой квартире вместе с наследодателем на день смерти и продолжает жить в ней после (ст. 333.38 НК РФ). Эта льгота полностью снимает пошлину и на практике используется реже, чем могла бы. Отдельно оплачиваются услуги правового и технического характера по тарифу нотариальной палаты региона.

Налоги при наследовании квартиры

При получении налога нет

Квартира, полученная по наследству, не облагается НДФЛ независимо от степени родства и стоимости жилья (п. 18 ст. 217 НК РФ). Декларацию подавать не нужно.

С даты смерти наследодателя на наследника ложится налог на имущество физических лиц, причем начисляется он со дня открытия наследства, а не с даты регистрации права. За период, пока шло оформление, налоговая доначислит его позже.

При продаже налог возможен

Здесь работает минимальный срок владения. Для унаследованного жилья он составляет три года, а не пять (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если продать квартиру по истечении трех лет, НДФЛ не платится вовсе и декларация не подается.

Ключевой нюанс: срок владения считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права собственности. Пока идет полугодовое оформление, срок уже течет.

Если продать раньше трех лет, налог составит 13% с дохода, но его можно уменьшить одним из двух способов: применить имущественный вычет в 1 миллион рублей либо вычесть расходы наследодателя на приобретение этой квартиры, если сохранились подтверждающие документы. Второй вариант обычно выгоднее.

Если наследников несколько

Квартира поступает в общую долевую собственность, и каждый получает свидетельство на свою долю. Дальше есть три пути: жить вместе, договориться о разделе или продать жилье целиком и разделить деньги.

Соглашение о разделе наследства наследники вправе заключить в любых пропорциях, не обязательно поровну, — например один забирает квартиру, а другой автомобиль и вклады с доплатой. Соглашение удостоверяется нотариально.

Преимущественное право на квартиру имеет наследник, который владел ею совместно с умершим или постоянно в ней проживал и не имеет другого жилья (ст. 1168-1169 ГК РФ). Он вправе получить квартиру целиком, выплатив остальным компенсацию. Если договориться не удается, спор решает суд — об этом подробно в статье о разделе наследства между наследниками.

Продажа доли

Свою долю наследник вправе продать, но сначала обязан письменно предложить ее остальным сособственникам по той же цене — у них есть преимущественное право покупки и месяц на ответ (ст. 250 ГК РФ). Нарушение этого порядка позволяет другим собственникам перевести права покупателя на себя через суд.

Что сделать после регистрации права

Оформлением у нотариуса процедура не заканчивается. Новому владельцу нужно переоформить на себя лицевой счет в управляющей компании и договоры с ресурсоснабжающими организациями, иначе квитанции продолжат приходить на имя умершего, а долги за содержание жилья будут копиться.

Для этого в управляющую компанию подают заявление, свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН. Одновременно стоит проверить наличие задолженности по коммунальным услугам: она входит в состав наследства и переходит к наследнику в пределах стоимости имущества. Если в квартире установлены счетчики, показания передают в соответствии с обычным порядком, зависимость от смены собственника здесь отсутствует.

Отдельно переоформляются льготы и субсидии. Те, что были у наследодателя как у гражданина определенной категории, не наследуются, а новому владельцу назначаются заново по заявлению в орган соцзащиты.

Если наследник несовершеннолетний

Квартира оформляется на ребенка, а действия за него совершает законный представитель. Продать или обменять такое жилье можно только с разрешения органа опеки и попечительства, и опека проверит, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка. Отказ от наследства за несовершеннолетнего тоже требует согласия опеки, и по общему правилу его не дают.

Установление факта принятия наследства через суд

Ситуация типичная: человек после смерти бабушки продолжал жить в ее квартире и оплачивать коммунальные услуги, но к нотариусу в срок не пошел. Формально он наследство принял, однако документа об этом нет.

Решение — обратиться в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства. Доказательствами служат квитанции об оплате коммунальных услуг и налогов, договоры на ремонт, справка о регистрации по адресу квартиры, показания соседей. Важен сам момент: действия должны быть совершены в течение первых шести месяцев после смерти, более поздние платежи суд во внимание не примет.

При отсутствии спора дело рассматривается в особом порядке и проходит быстро. Если же другие наследники возражают, разбирательство идет по общим правилам искового производства, и в числе требований обычно заявляют признание права собственности на квартиру. По результату суд устанавливает, что имущество, принадлежащее наследодателю, перешло к истцу в установленном законом порядке, и решение вступает в силу как основание для регистрации.

Что важно запомнить

1. Срок обращения к нотариусу — шесть месяцев со дня смерти, и пропускать его нельзя.
2. Вид оценки для пошлины выбирает наследник, кадастровая обычно дешевле рыночной.
3. Проживавшие в квартире вместе с наследодателем освобождены от пошлины полностью.
4. При получении квартиры налога нет, при продаже раньше трех лет — 13% с вычетами.
5. Три года владения считаются со дня смерти, а не с даты регистрации права.
6. Неприватизированная квартира не наследуется, ипотечная переходит вместе с долгом.

Сложности с квартирами возникают почти всегда: обнаруживается второй наследник, всплывает завещание, оказывается, что приватизация не завершена, или наследники не могут поделить единственное жилье. Юрист по наследственным делам проверит документы на квартиру, рассчитает доли с учетом супружеской и обязательной части, оформит наследство у нотариуса и защитит ваши интересы в суде. Если срок уже пропущен, читайте о восстановлении срока принятия наследства. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Гражданский кодекс РФ — ст. 250 (преимущественное право покупки доли), ст. 1115 (место открытия наследства), ст. 1142 (наследники первой очереди), ст. 1149 (обязательная доля), ст. 1150 (права супруга), ст. 1153-1154 (способы и срок принятия наследства), ст. 1168-1169 (преимущественное право на жилое помещение), ст. 1175 (ответственность по долгам)
• Налоговый кодекс РФ — п. 18 ст. 217 (освобождение наследства от НДФЛ), п. 3 ст. 217.1 (минимальный срок владения), п. 22 ст. 333.24 (размеры пошлины), ст. 333.25 (порядок оценки имущества), ст. 333.38 (льготы по пошлине)
• Закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»