Можно ли передарить подаренную квартиру и как это сделать

Вы получили квартиру в дар и думаете, можно ли подарить ее дальше — другому родственнику или знакомому. Короткий ответ: да, можно. После регистрации дарения одаряемый становится полноправным собственником и вправе распоряжаться квартирой как угодно, в том числе передарить. Но есть нюансы: обременения из первого договора, налог для нового одаряемого и риск, если первое дарение попытаются оспорить. Разберем, когда можно передарить подаренную квартиру, как это оформить, кто платит налог и что делать с правом проживания прежнего дарителя.

Можно ли передарить подаренную квартиру

Да. Как только дарение зарегистрировано в ЕГРН, одаряемый становится полным собственником квартиры и получает все права владельца: он может ее продать, завещать, заложить и подарить снова — кому угодно и когда угодно. Спрашивать разрешения у первого дарителя для этого не нужно, ведь квартира уже не его. Передарить можно как всю квартиру, так и долю в ней. По сути передарение — это обычное дарение, только даритель здесь тот, кто сам недавно получил жилье в подарок. Поэтому применяются те же правила, что и к любому договору дарения.

Когда передарить нельзя или сложно

Свободу распоряжаться ограничивают только условия первого договора и обременения:

• Право проживания дарителя. Если в первом договоре дарения было условие о пожизненном проживании прежнего дарителя в квартире, оно сохраняется и при передарении — новый собственник получает жилье вместе с этим обременением.
• Запрет на отчуждение. Иногда в договор включают условие, ограничивающее дальнейшее распоряжение, — его нужно проверить.
• Залог или арест. Если квартира в залоге или под арестом, передарить ее нельзя, пока обременение не снято.
• Дарение не завершено. Пока переход права не зарегистрирован в ЕГРН, вы еще не собственник и распоряжаться квартирой не можете.

Если ничего из этого нет, передарить квартиру можно свободно.

Как передарить: порядок

Передарение оформляют так же, как обычное дарение. Составляют новый договор дарения, где нынешний собственник выступает дарителем, а получатель — одаряемым. Указывают квартиру с кадастровым номером и безвозмездность передачи. Договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус — это обязательно с 13 января 2025 года. Затем документы подают в Росреестр через МФЦ или электронно, и переход права регистрируют на нового одаряемого. После регистрации он становится собственником. Никакого специального разрешения от первого дарителя или ожидания срока для передарения закон не требует.

Нотариус обязателен: что изменилось в 2025 году

Главное, что нужно знать перед сделкой: с 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Норма закреплена в пункте 3 статьи 574 Гражданского кодекса, изменение внесено Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ.

Раньше нотариус требовался только в отдельных случаях — при дарении доли, при участии несовершеннолетнего или недееспособного. Теперь удостоверение нужно всегда, когда обе стороны — граждане, и родство значения не имеет: оговорку о близких родственниках из финальной редакции закона убрали. Договор в простой письменной форме Росреестр не примет, а заключенная в обход требования сделка ничтожна.

Что это меняет на практике:

• появляется расход — нотариальный тариф плюс плата за услуги правового и технического характера, размер зависит от региона и стоимости объекта,
• нотариус проверяет дееспособность сторон, принадлежность объекта, отсутствие обременений и запретов, разъясняет последствия — в момент подписания заявление о том, что даритель не понимал смысла сделки, становится почти неопровержимым,
• документы на регистрацию нотариус подает сам, в электронном виде, и это ускоряет процесс,
• оспорить нотариально удостоверенное дарение сложнее: есть запись в реестре нотариальных действий и подтверждение того, что воля дарителя проверялась.

Исключение осталось одно: если одна из сторон — организация, требование не действует, форма договора остается письменной. Дарение движимого имущества нотариального удостоверения тоже не требует.

Что должно быть в договоре

Даже при нотариальном оформлении полезно понимать содержание документа — нотариус составит его по вашим данным, а не додумает условия за вас.

• Стороны — полные имена, паспортные данные, адрес регистрации дарителя и одаряемого,
• Предмет — квартира с точным адресом, кадастровым номером, площадью и этажом. Без кадастрового номера объект считается несогласованным,
• Основание права дарителя — реквизиты первого договора дарения и записи в ЕГРН,
• Безвозмездность — прямое указание, что встречного предоставления нет. Любое условие об оплате или встречной передаче превращает дарение в притворную сделку,
• Момент перехода права — с даты регистрации в ЕГРН, а не с даты подписания,
• Проживающие лица — кто сохраняет право пользования квартирой после сделки,
• Отсутствие обременений — заявление дарителя о том, что объект не в залоге, не под арестом и не в споре.

Отдельный пункт, который стоит обсудить заранее, — право дарителя проживать в квартире. Само по себе дарение такого права не сохраняет, и после перехода собственности прежний владелец может оказаться без жилья. Если договоренность есть, ее фиксируют в договоре, иначе она юридического значения не имеет.

Регистрация перехода права

Право собственности возникает не в момент подписания и не в день визита к нотариусу, а в момент внесения записи в ЕГРН.

1. Нотариус направляет документы в Росреестр в электронном виде — как правило, в день удостоверения, отдельно обращаться в МФЦ не нужно,
2. Уплачивается государственная пошлина за регистрацию перехода права, для граждан это фиксированная сумма, при подаче через нотариуса ее обычно вносят там же,
3. Регистрация занимает несколько рабочих дней — по нотариально удостоверенным сделкам срок сокращенный,
4. Результат — выписка из ЕГРН с новым собственником. Свидетельств о праве собственности не выдают с 2016 года,
5. Проверка — сведения о новом владельце доступны в выписке и на публичной кадастровой карте.

Приостановка регистрации возможна, если на квартире есть арест или запрет регистрационных действий, не сняты права третьих лиц или в документах расхождения в данных объекта. Причину указывают в уведомлении, срок на устранение — три месяца.

Налог при передарении

Налоговое правило то же, что и при обычном дарении, и зависит от родства между новым дарителем и новым одаряемым. Если передаряют близкому родственнику — супругу, ребенку, родителю, брату или сестре, бабушке, дедушке или внуку, — налог не платят. Если же новый одаряемый не близкий родственник, он платит налог от кадастровой стоимости квартиры по ставке НДФЛ — базово 13 процентов, а при высокой стоимости с 2025 года по прогрессивной шкале. Важно: родство считают именно между сторонами нового договора, а не с первоначальным дарителем. Поэтому иногда квартиру передаривают через цепочку близких родственников, чтобы в итоге она без налога попала к нужному человеку, — но такая схема рискованна и ее могут признать притворной.

Согласие супруга не требуется

Частый вопрос — нужно ли согласие супруга, чтобы передарить квартиру. Нет, не нужно. Имущество, полученное в дар, по закону является личной собственностью одаряемого и в совместно нажитое не входит, даже если получено в браке (статья 36 Семейного кодекса). А раз квартира личная, распоряжаться ею, в том числе передаривать, можно без согласия супруга. Это удобное отличие подаренного жилья от купленного в браке, для дарения которого согласие второго супруга обязательно.

Кому дарить квартиру нельзя

Закон прямо запрещает дарение в ряде отношений, и запрет действует независимо от воли сторон (статья 575 Гражданского кодекса):

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, — их законными представителями,
• работникам образовательных, медицинских организаций и организаций социального обслуживания — от граждан, находящихся в них на лечении, содержании или воспитании, а также от их супругов и родственников,
• лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим — в связи с их должностным положением или исполнением обязанностей,
• в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение вопреки запрету ничтожно, и последствием становится возврат квартиры дарителю. Отдельная история — дарение от имени пожилого человека, за которым ухаживает одаряемый: формально запрета нет, но такие сделки чаще всего и оспаривают наследники, ссылаясь на непонимание значения своих действий.

Если у дарителя долги или банкротство

Риск, о котором вспоминают поздно. Дарение — безвозмездная сделка, поэтому при банкротстве дарителя ее оспаривают в первую очередь: финансовый управляющий и кредиторы вправе требовать возврата имущества в конкурсную массу.

• сделки должника проверяются за три года до принятия заявления о банкротстве,
• безвозмездность и близкое родство с одаряемым усиливают позицию кредиторов: считается, что родственник знал о финансовом положении дарителя,
• признаки неплатежеспособности на момент дарения — решающее обстоятельство, а не сам факт передачи квартиры,
• передарение по цепочке от возврата не спасает: суды признают недействительными всю последовательность сделок, если видят единую цель вывода имущества,
• единственное жилье одаряемого исполнительский иммунитет не защищает, если оно получено по оспоренной сделке.

Отсюда практический вывод для получателя: прежде чем принимать квартиру в дар, проверьте дарителя по реестру сведений о банкротстве и по банку данных исполнительных производств. Долг, о котором вы не знали, через год может обернуться иском об истребовании квартиры.

Риск, если первое дарение оспорят

Главная опасность передарения — в судьбе первой сделки. Если первый даритель или его наследники оспорят и отменят первое дарение, под угрозой окажется и второе: цепочка сделок может рухнуть, ведь передаривал уже не законный собственник. Особенно осторожным стоит быть, когда первый даритель жив, в возрасте или есть недовольные родственники, готовые судиться. Закон защищает добросовестного приобретателя, но эта защита рассчитана прежде всего на того, кто приобрел имущество возмездно, то есть за деньги (статья 302 Гражданского кодекса). Второй одаряемый получил квартиру бесплатно, поэтому его положение слабее, чем у покупателя, и вернуть у него квартиру прежнему собственнику проще. Именно поэтому передарение лучше проводить, когда первое дарение бесспорно, а даритель дееспособен и не имеет претензий.

Отказ от дара и отмена дарения

Два механизма, которые часто путают, хотя работают они в разные стороны.

Отказ одаряемого. Принимать подарок никто не обязан. До регистрации перехода права одаряемый вправе отказаться от дара, и отказ оформляется в той же форме, что и договор, то есть нотариально. Если переход права уже зарегистрирован, отказаться нельзя — можно только подарить квартиру обратно новым договором, со всеми расходами заново.

Отмена дарения дарителем. Закон допускает ее по ограниченным основаниям (статья 578 Гражданского кодекса):

• одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения,
• обращение одаряемого с квартирой создает угрозу ее безвозвратной утраты, а для дарителя она представляет большую неимущественную ценность,
• одаряемый умер раньше дарителя — но только если такое условие прямо записано в договоре,
• дарение совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение законодательства о банкротстве, в течение шести месяцев до объявления несостоятельности.

Никакие иные причины — испортились отношения, передумал, «обещал ухаживать и не ухаживает» — основанием не являются. Соглашение сторон о расторжении договора возможно, но это по сути обратное дарение, и оно требует нотариального удостоверения и новой регистрации.

При отмене дарения квартира возвращается дарителю, если сохранилась в натуре. Решение принимает суд, а орган регистрации вносит запись уже на его основании.

Что еще можно делать с подаренной квартирой

Передарение — лишь одна из возможностей. Став собственником подаренной квартиры, вы вправе распоряжаться ею любым законным способом. Ее можно продать по договору купли-продажи, завещать наследникам, сдать в аренду и получать доход, заложить под ипотеку или иной кредит, подарить дальше. В квартире можно прописаться самому и зарегистрировать других лиц, сделать перепланировку с соблюдением правил, использовать как единственное жилье. Никаких особых ограничений по сравнению с купленной квартирой у подаренного жилья нет — разница лишь в том, что оно является личной собственностью и не делится при разводе. Поэтому подаренная квартира — полноценный актив, которым владелец распоряжается на свое усмотрение.

Дарственная, завещание или продажа

Передарение — не единственный способ передать квартиру дальше. Прежде чем выбирать, сравните варианты по тем признакам, которые в реальности определяют исход.

Существенный момент для семьи: квартира, полученная в дар, остается личным имуществом одаряемого и при разводе разделу не подлежит. Именно поэтому дарение часто выбирают, когда хотят передать жилье ребенку, состоящему в браке, — интерес второго супруга такая сделка не затрагивает.

А вот если получение квартиры планируется в далеком будущем и есть желание сохранить контроль, завещание надежнее: его можно изменить, а подаренное вернуть почти невозможно.

Частые ситуации на примерах

Передарить сыну или дочери. Самый простой вариант: близкое родство, налога нет, процедура стандартная. Если ребенок в браке, квартира останется его личным имуществом. Составление договора и подача документов занимают один визит к нотариусу.

Одаряемый несовершеннолетний. Дарить детям можно с рождения, договор за ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, с 14 до 18 — сам ребенок с согласия родителей. Особенность в другом: продать или подарить такую квартиру дальше без разрешения органа опеки уже не выйдет, пока собственник не станет совершеннолетним.

Дарится доля, а не вся квартира. Порядок тот же, согласие остальных сособственников при дарении не требуется — в отличие от продажи, где действует преимущественное право покупки. Именно поэтому дарение доли иногда используют, чтобы обойти отказ соседей, но при явно возмездном характере такую сделку признают притворной.

Дом с земельным участком. Дарятся вместе, разделить их нельзя: земля следует судьбе строения. В договоре описывают оба объекта с кадастровыми номерами, состояние дома и его площадь.

Квартира в ипотеке. Пока действует залог, подарить ее можно только с согласия банка, и на практике его почти не дают. Необходимый шаг — сначала погасить кредит и снять обременение.

Даритель в преклонном возрасте. Формальных ограничений нет, но именно такие сделки чаще оспаривают наследники. Полезно приложить справку о состоянии здоровья на дату подписания — например, заключение врача о том, что человек отдает отчет своим действиям. Для нотариуса это не обязательный документ, но в суде он становится сильным аргументом.

Передарить или продать

Иногда вместо передарения выгоднее продажа. Если новый получатель — не близкий родственник, при дарении он заплатит 13 процентов налога, а при купле-продаже налог возникает уже у продавца и зависит от срока владения. Дарение проще и не требует расчетов, зато между посторонними людьми обходится дороже по налогу. Продажа уместна, когда передача по сути возмездная. А передарение выбирают, когда квартиру действительно безвозмездно передают близкому человеку. Что именно выгоднее в конкретной ситуации, зависит от родства сторон, срока владения и кадастровой стоимости квартиры.

Передарение подаренной квартиры упирается в проверку обременений первого договора, учет налога и оценку риска оспаривания, а ошибка оборачивается потерей квартиры или лишним налогом. Юрист по наследству и недвижимости проверит первый договор дарения и обременения, оформит передарение с учетом налога, защитит от рисков оспаривания и сопроводит регистрацию в Росреестре. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Гражданский кодекс РФ — ст. 209 (права собственника), ст. 572–578 (договор дарения, отмена дарения), ст. 170 (притворная сделка), ст. 302 (добросовестный приобретатель)
• Семейный кодекс РФ — ст. 36 (имущество, полученное в дар, как личная собственность супруга)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 42 (нотариальное удостоверение сделок с долями), регистрация перехода права
• Налоговый кодекс РФ — ст. 217 п. 18.1 (освобождение от НДФЛ при дарении между близкими родственниками)