Как оформить дарственную на квартиру: порядок, документы, налог

Дарственная — самый простой способ передать квартиру близкому человеку при жизни, без завещания и наследственных споров. Право переходит к одаряемому сразу после регистрации, а между близкими родственниками дарение еще и не облагается налогом. Но у дарственной есть свои правила и риски: сделку с долей заверяет нотариус, требуется согласие супруга, а отменить дарение потом почти невозможно. Разберем, как оформить дарственную на квартиру по шагам, какие нужны документы, кто платит налог, можно ли отменить дарение и чем оно отличается от завещания и купли-продажи.

Что такое дарственная и чем она отличается от завещания

Дарственная, или договор дарения, — это безвозмездная передача имущества от дарителя одаряемому при жизни дарителя. Ключевое отличие от завещания во времени перехода права: по дарственной квартира становится собственностью одаряемого сразу после регистрации, а не после смерти. Даритель теряет право на квартиру немедленно и уже не может ею распоряжаться. По Гражданскому кодексу дарение всегда безвозмездно: если взамен предполагается плата или встречная услуга, это уже не дарение, а притворная сделка, которую можно оспорить. Поэтому дарственную выбирают, когда хотят передать имущество близкому человеку окончательно и при жизни.

Как оформить дарственную: порядок

• Составить договор дарения. Составление и подписание договора — первый этап: в нем указывают дарителя, одаряемого как получающее лицо, точное описание объекта недвижимости — квартиры с кадастровым номером и адресом, а также то, что дарение безвозмездно. Договор составляют в письменной форме.
• Заверить у нотариуса, если требуется. Для дарения целой квартиры одним собственником нотариус не обязателен, а вот дарение доли в праве общей собственности удостоверяется нотариально (статья 42 Закона о государственной регистрации). Нотариус обязателен и тогда, когда собственник квартиры — несовершеннолетний или недееспособный.
• Подать на регистрацию. Документы подают в Росреестр через МФЦ или в электронном виде с уплатой госпошлины за регистрацию. Регистрируют переход права собственности к одаряемому.
• Получить выписку. После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он указан собственником. С этого момента квартира принадлежит ему.

Какие документы понадобятся

• договор дарения квартиры в нужном количестве экземпляров.
• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на квартиру.
• Согласие супруга дарителя, если квартира в совместной собственности.
• Согласие органов опеки, если затрагиваются права несовершеннолетнего.

Налог при дарении: кто платит, а кто нет

Это главный вопрос при дарении недвижимости. Если квартиру дарят близкому родственнику, налог не платят вообще. К близким родственникам закон относит супругов, родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер (статья 217 Налогового кодекса). А вот если одаряемый не близкий родственник — например, тетя, племянник, гражданский супруг или посторонний человек, — он платит налог на доходы, размер которого считают от кадастровой стоимости подаренной квартиры. Базовая ставка — 13 процентов, но с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ, и при высокой стоимости подарка и других доходах часть суммы может облагаться по повышенной ставке, а для нерезидентов ставка составляет 30 процентов. Даритель налог не платит никогда, ведь он не получает дохода. Поэтому дарение особенно выгодно именно между близкой родней.

Согласие супруга и другие условия

Если квартира приобретена в браке и находится в совместной собственности супругов, подарить ее можно только с нотариального согласия второго супруга. Без него сделку либо не зарегистрируют, либо потом оспорят. Если же квартира — личная собственность дарителя (получена до брака, по наследству или в дар), согласие супруга не нужно. Отдельные ограничения закон устанавливает и на само дарение: нельзя дарить от имени малолетних и недееспособных, запрещено дарение работникам социальных, медицинских и образовательных организаций, а также государственным служащим в связи с их должностью (статья 575 Гражданского кодекса).

Дарение доли в квартире

Подарить можно не только квартиру, но и долю в ней, а также жилой дом с земельным участком под ним. Здесь есть важная особенность: дарение доли в праве общей собственности почти всегда требует нотариального удостоверения. При этом, в отличие от продажи доли, извещать других совладельцев и соблюдать их преимущественное право не нужно — подарить долю можно кому угодно без их согласия. Именно поэтому дарение доли иногда используют, чтобы обойти преимущественное право при продаже, но если за дарением скрыта возмездная сделка, ее признают притворной. Дарение реальной доли близкому родственнику — законный и распространенный способ передать часть жилья.

Можно ли отменить дарение

Отменить дарение и вернуть квартиру дарителю сложно, но в отдельных случаях возможно. Закон разрешает отмену дарения, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также если одаряемый обращается с подаренной квартирой так, что создает угрозу ее безвозвратной утраты, а она имеет для дарителя большую неимущественную ценность (статья 578 Гражданского кодекса). Можно предусмотреть в договоре и право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого. Кроме того, дарственную оспаривают по общим основаниям недействительности сделок — обман, заблуждение, недееспособность. Подробно возврат подарка мы разобрали в статье о том, как вернуть подаренную квартиру дарителю.

Риски дарения и как их снизить

У дарения есть обратная сторона. Для дарителя главный риск в том, что он теряет квартиру немедленно и безвозвратно: если отношения с одаряемым испортятся, вернуть жилье почти невозможно. Поэтому пожилым людям, для которых квартира — единственное жилье, юристы советуют трижды подумать и рассмотреть завещание, где право переходит только после смерти. Снизить риск помогает условие о сохранении за дарителем права пожизненного проживания в подаренной квартире — его можно включить в договор. Для одаряемого риск в возможном оспаривании: если дарителя признают недееспособным или дарение притворным, сделку отменят. Уменьшают этот риск справками о дееспособности дарителя и грамотным оформлением.

Дарение перед банкротством: опасная ошибка

Отдельно стоит предупредить о частой ловушке. Если даритель дарит квартиру, а вскоре сам проходит процедуру банкротства, такое дарение с большой вероятностью оспорят. По закону о банкротстве сделки должника за последние три года, в том числе безвозмездные дарения близким, финансовый управляющий и кредиторы вправе признать недействительными, а подаренную квартиру вернуть в конкурсную массу для расчетов с кредиторами. Дарение накануне банкротства расценивают как вывод имущества во вред кредиторам. Поэтому передавать квартиру в дар, имея непогашенные долги и риск банкротства, крайне опасно: одаряемый может лишиться жилья по решению суда. В такой ситуации сделку планируют только после консультации с юристом.

Дарственная, завещание или купля-продажа

Выбор способа передачи квартиры зависит от цели. Дарение передает право сразу и выгодно по налогу между близкими, но лишает дарителя жилья при жизни. Завещание оставляет право за собственником до самой смерти, но позволяет наследникам оспорить его и не защищает от обязательной доли. Купля-продажа уместна, когда передача возмездная. Что выгоднее между родней — дарение или продажа, — мы сравнили в отдельном разборе про дарение и куплю-продажу между родственниками. Правильный выбор зависит от того, кто и когда должен стать собственником и какие налоги при этом возникнут.

Оформление дарственной упирается в правильный договор, согласие супруга и учет налога, а ошибка оборачивается отказом в регистрации или оспариванием сделки. Юрист по наследству и недвижимости составит договор дарения, проверит необходимость нотариуса и согласий, учтет налоговые последствия, включит защиту дарителя и сопроводит регистрацию в Росреестре. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Гражданский кодекс РФ — ст. 572–582 (договор дарения, форма, отказ от дарения, отмена дарения, запрещение и ограничения дарения)
• Гражданский кодекс РФ — ст. 575 (запрещение дарения), ст. 578 (отмена дарения), ст. 170 (притворная сделка)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 42 (нотариальное удостоверение сделок с долями), регистрация перехода права
• Налоговый кодекс РФ — ст. 217 п. 18.1 (освобождение от НДФЛ при дарении между близкими родственниками), ст. 214.10 (налог с кадастровой стоимости)
• Семейный кодекс РФ — ст. 35 (распоряжение общим имуществом супругов, нотариальное согласие)