Можно ли приватизировать квартиру с долгами по ЖКХ

Отказали в приватизации из-за долга? Юристы КПЦ оценят законность отказа и оформят квартиру в собственность через суд. Бесплатная консультация →

Что такое приватизация и что она дает

Приватизация — это бесплатная передача муниципального или государственного жилья, которое человек занимает по договору социального найма, в его личную собственность. Право закреплено федеральным законом № 1541-1 и с 2017 года действует бессрочно, то есть спешить формально некуда, хотя откладывать не стоит: жилье может быть признано аварийным, а это уже основание для отказа.

Что меняется после оформления:

Для семьи с долгами последняя строка часто решающая: статус собственника защищает от выселения, которое нанимателю грозит вполне реально.

Кто может участвовать в приватизации

Право есть у нанимателя и у всех членов семьи, зарегистрированных в квартире по месту жительства, включая несовершеннолетних. Участие бесплатное и однократное, но тот, кто участвовал ребенком до 18 лет, сохраняет право приватизировать жилье еще раз уже во взрослом возрасте.

Совершеннолетний может отказаться от участия — тогда он оформляет нотариальный отказ, а квартира оформляется на остальных. Важное последствие: за отказавшимся сохраняется право пожизненного пользования жильем, и выселить его потом нельзя даже при продаже квартиры. Это стоит учитывать заранее, потому что покупатели такие квартиры обходят стороной.

Детей исключить из числа собственников нельзя: несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, участвуют обязательно, а отказ от их имени органы опеки не согласуют. Временно отсутствующие члены семьи — служащие в армии, находящиеся в местах лишения свободы или на длительном лечении — свое право сохраняют, и оформление без их согласия впоследствии оспаривается.

Сроки и стоимость процедуры

Сама передача жилья бесплатна — это принципиальное условие закона. Расходы возникают только сопутствующие:

• государственная пошлина за регистрацию права — 4000 рублей для граждан, делится между участниками,
• нотариальный отказ от участия — от 1500 рублей за каждый,
• технический паспорт, если его нет или он устарел, — от 3000 рублей,
• доверенность представителю — от 2000 рублей.

По срокам: сбор документов обычно занимает от двух недель до полутора месяцев, рассмотрение заявления администрацией — до двух месяцев, регистрация в Росреестре — 7-9 рабочих дней. В сумме процедура укладывается в три-четыре месяца, а при судебном споре растягивается еще на несколько месяцев.

Списание долга через банкротство

Если задолженность за коммунальные услуги неподъемная и накопилась вместе с другими долгами, ее можно списать в процедуре банкротства физического лица. Долги за ЖКУ относятся к обычным обязательствам и списываются наравне с кредитами и займами.

Внесудебное банкротство через МФЦ доступно при сумме долгов от 25 тысяч до 1 миллиона рублей и оконченном исполнительном производстве, судебное — при любой сумме, но с расходами на процедуру и финансового управляющего. Важно понимать: единственное жилье при банкротстве не изымают, поэтому приватизированная квартира остается у собственника.

Обратная сторона: банкротство закрывает доступ к кредитам на несколько лет и обязывает сообщать о своем статусе при новых займах. Решение имеет смысл, когда долги действительно неподъемные, а не когда речь о задолженности за пару лет, которую реально погасить рассрочкой.

Особенности приватизации в Москве

В столице собственником муниципального жилья выступает город, а услугу оказывает Департамент городского имущества. Заявление подается через портал mos.ru или центры госуслуг, отдельного визита в департамент не требуется.

Московская специфика в том, что часть документов ведомство запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия — заявителю остаются паспорта, договор социального найма, нотариальные отказы и справки о неучастии в приватизации по прежним адресам, если человек менял место жительства после 1991 года. Именно эти справки чаще всего затягивают процесс, и заказывать их стоит в первую очередь.

Можно ли приватизировать квартиру с долгом по ЖКХ

Да. Приватизация — это бесплатная передача занимаемого по договору социального найма жилья в собственность граждан (Закон РФ № 1541-1). Право на нее не поставлено в зависимость от того, оплачены ли коммунальные услуги.

Перечень причин, по которым в приватизации отказывают, установлен законом и является закрытым. В него входят статус жилья (служебное, аварийное, общежитие, дом закрытого военного городка), отсутствие договора социального найма, ранее использованное право на приватизацию и отсутствие согласия кого-то из проживающих. Долга за ЖКУ в этом перечне нет, поэтому отказ по такому мотиву незаконен.

Отдельно стоит запомнить: справку об отсутствии задолженности требовать не вправе. Для оформления нужна справка о зарегистрированных в квартире лицах, а это другой документ.

Распространенные проблемы при наличии долгов

Формально запрета нет, но на практике наниматели сталкиваются с несколькими препятствиями.

• Отказ в приеме документов. Специалист МФЦ или жилищного отдела устно заявляет, что «с долгами не примем». Требуйте письменный отказ с указанием основания — устные отказы нигде не фиксируются и обжаловать их невозможно.
• Требование лишней справки. Просят принести документ об отсутствии задолженности, которого нет в утвержденном перечне.
• Давление со стороны управляющей компании. УК не участвует в приватизации и повлиять на нее не может, но иногда отказывается выдавать выписку из лицевого счета до погашения долга.
• Затягивание сроков. Документы принимают, но решение не выносят месяцами, ссылаясь на проверку.

Все четыре ситуации решаются одинаково: письменное обращение, письменный отказ, жалоба. Как правило, дальше первой жалобы дело не доходит.

Когда приватизация действительно невозможна

Во всех остальных случаях, включая долг любого размера, отказ можно оспорить.

Пошаговая инструкция приватизации квартиры с долгами

1. Проверьте право. Убедитесь, что жилье не служебное и не аварийное, есть договор социального найма, а право на приватизацию не использовано ранее.
2. Получите согласие всех проживающих. Совершеннолетние, не желающие участвовать, оформляют нотариальный отказ, но право пожизненного пользования за ними сохраняется. Несовершеннолетние включаются в число собственников обязательно.
3. Соберите документы и подайте заявление через МФЦ или жилищный отдел администрации.
4. Дождитесь решения. Срок рассмотрения — до двух месяцев. Результат оформляется договором передачи жилья в собственность.
5. Зарегистрируйте право в Росреестре. Госпошлина для граждан — 4000 рублей, срок регистрации 7-9 рабочих дней. Итог — выписка ЕГРН.

Какие документы нужны

• заявление о приватизации от всех участников,
• паспорта и свидетельства о рождении детей,
• договор социального найма или ордер,
• выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах,
• выписка из лицевого счета,
• технический паспорт квартиры,
• справки о том, что право на приватизацию ранее не использовано (по прежним адресам с 1991 года),
• нотариальные отказы тех, кто не участвует,
• доверенность, если документы подает представитель.

Документа об отсутствии задолженности в этом списке нет — и требовать его не должны.

Что делать с самим долгом

Приватизация долг не аннулирует, но и не мешает работать с ним параллельно. Рабочие варианты:

• Рассрочка. Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация заключает соглашение о графике погашения. При его соблюдении начисление пеней обычно приостанавливают, а подачу иска откладывают.
• Срок исковой давности. Взыскать через суд можно долг за последние три года. Заявить об истечении срока нужно самому — суд по своей инициативе его не применяет.
• Перерасчет. Если в квартире никто не проживал или услуга оказывалась некачественно, начисления пересчитывают. Основание — подтверждающие документы: справка о временном пребывании в другом месте, акты о нарушении качества услуг.
• Оспаривание начислений. Ошибки в расчетах, двойные квитанции и начисления на выбывших жильцов встречаются часто и снимаются заявлением в УК, а при отказе — жалобой в жилищную инспекцию.

Что будет с долгом после приватизации

Здесь есть важная деталь, о которой обычно не предупреждают. Долг за коммунальные услуги остается личным обязательством того, кто его накопил: он не переходит на квартиру и не появляется у новых собственников автоматически.

А вот задолженность по взносам на капитальный ремонт следует за помещением: обязанность по ее уплате переходит к новому собственнику вместе с правом (ст. 158 ЖК РФ). После приватизации именно вы становитесь обязанным платить взносы на капремонт, включая накопившийся долг предыдущего плательщика.

Еще один момент: после приватизации собственника уже нельзя выселить за долги по коммунальным услугам, если это его единственное жилье, тогда как нанимателя муниципального жилья за систематическую неуплату выселить можно. Парадоксально, но приватизация в долговой ситуации скорее защищает.

Если в приватизации отказали

1. Получите письменный отказ с указанием основания и ссылкой на норму.
2. Подайте жалобу руководителю жилищного отдела или главе администрации, а также в прокуратуру: отказ по мотиву задолженности — нарушение закона.
3. Обратитесь в суд с иском о признании права собственности в порядке приватизации. Ответчик — администрация. Госпошлина для граждан по такому иску — 3000 рублей.

Решение суда о признании права заменяет договор передачи: с ним вы напрямую регистрируете собственность в Росреестре.

Судебная практика

Суды последовательно исходят из того, что перечень оснований для отказа в приватизации расширительному толкованию не подлежит. Наличие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг в этот перечень не входит, поэтому отказы по такому мотиву признают незаконными, а за гражданином признают право собственности.

Отказы, которые суды поддерживают, касаются другого: аварийного статуса дома, служебного жилья, отсутствия согласия одного из проживающих или повторного участия в приватизации. Отдельная категория споров — когда наниматель умер, не успев завершить процедуру: если заявление и документы были поданы при жизни, суды включают квартиру в наследственную массу.

Практический вывод: спор о долге и спор о приватизации — разные споры. Управляющая компания вправе взыскивать задолженность в отдельном производстве, но блокировать этим оформление собственности не может.

Стоит ли приватизировать квартиру с долгами: за и против

Решение не всегда очевидно, и юридический анализ здесь сводится к простому сопоставлению.

В пользу оформления. Квартира становится вашим активом: ее можно продать, подарить, оставить наследникам или использовать как залог. Собственника с единственным жильем не выселят за коммунальные долги, тогда как нанимателя — могут. Наконец, при сносе дома собственник получает возмещение или равноценное жилье, а наниматель — только новое жилье по нормам предоставления.

Против. Появляются ежегодный налог на имущество и обязанность платить взносы на капремонт, включая накопленный по помещению долг. Расходы на ремонт общего имущества и содержание дома тоже ложатся на собственников. Для одинокого пожилого человека с небольшой пенсией это ощутимая нагрузка.

Практический ориентир: если в квартире живет семья и жилье планируется передавать дальше — оформлять стоит. Если речь о человеке, которому важнее минимальные ежемесячные платежи и нет наследников, социальный наем может оказаться выгоднее.

Расприватизация: можно ли вернуть квартиру государству

Обратное действие тоже возможно. Собственник вправе передать приватизированное жилье обратно в государственную или муниципальную собственность, а власти обязаны его принять и заключить договор социального найма (ст. 9.1 Закона № 1541-1).

Условия жесткие: квартира должна быть единственным местом постоянного проживания, свободной от обременений — залога, ареста, зарегистрированных ограничений. Нужно согласие всех собственников, а при участии несовершеннолетних потребуется разрешение органов опеки. Долг по коммунальным услугам сам по себе передаче не мешает, но задолженность по взносам на капремонт придется закрыть, поскольку она связана с помещением.

Учтите главное последствие: право на приватизацию считается использованным, и повторно оформить это или другое жилье в собственность будет нельзя. Поэтому расприватизацию выбирают в основном пожилые люди, для которых налог и капремонт тяжелее, чем отсутствие права распоряжаться квартирой.

Источники

Закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Жилищный кодекс РФ (ст. 60, 83, 90, 153, 155, 158), Гражданский кодекс РФ (ст. 196, 200), Налоговый кодекс РФ (ст. 333.19, 333.33).