Как выселить квартирантов без договора аренды

Сдали квартиру на словах, без письменного договора, а теперь жильцы перестали платить, шумят или просто не хотят съезжать. Кажется, что раз бумаги нет, можно просто сменить замки и выставить вещи — но это самая опасная ошибка. Отсутствие договора не лишает вас права вернуть квартиру, однако и квартирантов бесправными не делает: между вами возникли фактические отношения найма. Разберем, как выселить жильцов законно, как доказать саму аренду без бумаги и чем рискует хозяин, сдававший без договора.

Устный договор — тоже договор

Даже если вы ни о чем не подписывали, передача квартиры за плату означает, что между вами и жильцами сложился договор найма жилого помещения (статья 671 Гражданского кодекса). Закон требует для него письменной формы, но ее отсутствие не делает сам наем недействительным — оно лишь усложняет доказывание условий. Это значит, что у квартирантов есть право пользования жильем до тех пор, пока наем не прекращен, а у вас — право этот наем расторгнуть и потребовать освободить квартиру. Если же в квартире живет не арендатор, а родственник или бывший член семьи, действует другой порядок — о нем в статье о том, как выселить непрописанного человека. По нормам законодательства их проживание законно ровно до того момента, пока действует наем.

Почему нельзя просто выгнать

Каким бы возмутительным ни было поведение жильцов, действовать силой запрещено. Сменить замки, вынести вещи, отключить воду или свет, чтобы вынудить их уехать, — это самоуправство (статья 19.1 Кодекса об административных правонарушениях, а при порче имущества и угрозах — статья 330 Уголовного кодекса). В итоге пострадает хозяин: жильцы через суд вернутся в квартиру и взыщут убытки. Выселение всегда идет через уведомление и, если нужно, суд.

Не поможет здесь и полиция: спор с квартирантами носит гражданско-правовой характер, и наряд, как правило, отправит стороны в суд. Участковый в такой ситуации лишь зафиксирует обстоятельства и разъяснит порядок, но выселять никого не станет. Вызвать полицию есть смысл лишь при явных нарушениях — порче имущества, угрозах или когда жильцы забрали ключи и не пускают собственника в его же квартиру.

Основания попросить квартирантов съехать

Расторгнуть наем и потребовать выселения можно, когда есть причина:

• Неоплата. Жильцы не вносят плату за наем или копят долг по коммунальным платежам. Закон допускает расторжение при долге за шесть месяцев для долгосрочного найма или после двух просрочек подряд для краткосрочного, до года.
• Порча квартиры или использование ее не по назначению.
• Нарушение прав соседей — шум, дебоши, жалобы.
• Истечение срока, о котором договаривались, даже устно.
• Ваша личная надобность — например, решили продать квартиру или заселиться сами.

Важный нюанс: если причина в нарушении прав соседей или использовании квартиры не по назначению, нанимателя сначала нужно письменно предупредить (пункт 4 статьи 687 ГК). Без предупреждения суд в иске откажет. А при устранимых нарушениях суд вправе дать жильцам срок до года на исправление.

Порядок действий: уведомление и суд

Начинают всегда с письменного шага.

• Уведомление о расторжении. Направьте жильцам письменную претензию с требованием освободить квартиру в разумный срок, лучше заказным письмом с описью. Составить ее можно по образцу. Это фиксирует, что вы прекратили наем и предупредили нанимателей. Иногда стороны подписывают соглашение о расторжении и дате выезда.
• Добровольный выезд. Часто на этом этапе жильцы съезжают, особенно если понимают, что закон не на их стороне.
• Суд. Если квартиранты не уезжают, собственник подает иск о выселении. Суд устанавливает, что наем прекращен и оснований оставаться нет, и выносит решение (статьи 687, 688 Гражданского кодекса).
• Приставы. Принудительное выселение по решению суда исполняют судебные приставы.

В том же исковом заявлении о выселении стоит сразу заявить и взыскание задолженности по плате с неустойкой — это избавит от второго процесса. Если у нанимателя есть несовершеннолетние дети и спорная квартира для них единственное жилье, суд может дать отсрочку исполнения решения о выселении на срок до года (статья 203 ГПК), но в самом выселении не откажет. Если вы оформляли квартирантам временную регистрацию, самостоятельного права после окончания найма она не дает, но на практике усложняет выселение — снимают ее по решению суда или по заявлению собственника после выезда.

Как доказать аренду без договора

Главная сложность при устной аренде — доказать, что жильцы вообще ваши квартиранты и на каких условиях они въехали. Помогают любые подтверждения:

• переписка в мессенджерах и по электронной почте об оплате и условиях найма.
• Банковские переводы платы за квартиру и расписки в получении денег.
• Показания соседей, которые видели, кто живет в квартире.
• Фотографии, видеозаписи и акты о состоянии жилья.

Чем больше таких документов и доказательств, тем проще суду установить факт найма и вашу правовую позицию. Незаконное удержание вашей недвижимости жильцами без оснований суд оценивает в вашу пользу, если наем подтвержден и прекращен по правилам.

Особые ситуации с квартирантами

Отдельные обстоятельства осложняют выселение, и их стоит учитывать заранее.

• Квартиранты с детьми или животными. Наличие несовершеннолетних или домашних животных выселению не препятствует, но суд может дать больше времени на поиск нового жилья. Порчу имущества животными закладывают в требование о возмещении ущерба.
• Жильцы сменили замки и не пускают. Менять ключи и ограничивать доступ собственнику они не вправе — это нарушение, которое фиксируют с участием полиции, но само выселение все равно идет через суд.
• Конфликт и порча. Если наниматель разрушает квартиру или устраивает конфликты с соседями, это самостоятельное основание расторжения, но по нему требуется предварительное письменное предупреждение.
• Родственники или знакомые без оплаты. Когда в квартире живет не арендатор, а родственник, которого пустили без платы, отношения найма не возникают, и порядок другой — ближе к выселению непрописанного лица.

Если вы сдаете квартиру постоянно

Отдельный вопрос — систематическая сдача жилья. Если собственник сдает одну или несколько квартир на постоянной основе и получает регулярный доход, налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность и потребовать регистрации в качестве ИП или самозанятого. Тогда к спору о выселении добавляются налоговые последствия, а при коммерческом найме нескольких помещений применяются свои правила. Поэтому даже частному арендодателю выгоднее вести отношения официально — с договором и уплатой налога.

Если жильцы пересдали квартиру дальше

Бывает, что наниматель без вашего ведома пустил в квартиру посторонних или пересдал ее — это поднаем. Без согласия собственника поднаем незаконен, и это самостоятельное основание расторгнуть наем и выселить всех проживающих. Отвечает перед вами именно тот, с кем вы договаривались, а посторонних лиц выселяют как не имеющих законного основания находиться в квартире.

Депозит и гарантийный платеж

Если при заселении жильцы вносили залог — гарантийный или обеспечительный платеж, — его судьба зависит от причины выезда. При долге или порче собственник вправе удержать депозит в счет обязательств нанимателя, а неизрасходованную часть возвращает. Возврат залога при добросовестном выезде — обычная договоренность даже при устной аренде, и суд ее учитывает как один из способов урегулирования.

Что делать с вещами выселенных жильцов

Выбрасывать или удерживать имущество жильцов нельзя — это то же самоуправство. Если после выселения остались вещи, их описывают, обеспечивают хранение и уведомляют бывшего нанимателя о необходимости забрать. Расходы на хранение и перевозку имущества потом включают в требования к жильцу. Правильный способ — зафиксировать состав оставленного имущества актом при свидетелях, чтобы не было споров.

Сдача комнаты или доли в квартире

Отдельная ситуация — когда сдавалась не вся квартира, а комната, или когда жилье сдал лишь один из совладельцев. Сдача доли или комнаты в общей собственности без согласия других владельцев спорна, и такой наем проще расторгнуть. Выселение и здесь идет через суд, но круг ответчиков и обстоятельства сложнее, а результат сильнее зависит от позиции остальных собственников.

Регистрация жильцов и иностранные наниматели

Если вы ставили квартирантов на регистрационный или миграционный учет, после прекращения найма регистрацию нужно аннулировать: сама по себе она права на квартиру не дает, но осложняет выселение на практике. Особое внимание к иностранным жильцам — собственник как принимающая сторона обязан снять их с миграционного учета, иначе возможны штрафы. Гражданство нанимателя на само право выселения не влияет.

Долги по коммунальным платежам

Частая проблема устной аренды — жильцы не платят за коммуналку, и долг копится на лицевом счете собственника. Управляющая компания предъявит счет именно владельцу квартиры, а тот уже в порядке регресса требует сумму с жильцов. Взыскать эти расходы с нанимателя реально, но только если доказать, что оплата ЖКХ входила в его обязательства. Такое требование заявляют вместе с основным иском о выселении.

Встречный иск и обеспечительные меры

Готовьтесь, что жилец может подать встречный иск — например, о вселении обратно или о возврате депозита. Поэтому важно с самого начала грамотно собрать доказательства и не давать поводов. По ходатайству сторон суд иногда принимает обеспечительные меры. После решения о выселении выдают исполнительный лист, приставы выселяют принудительно, а бывшего жильца снимают с регистрационного учета.

Что показывает судебная практика

Практика по выселению квартирантов без договора устойчива: суды встают на сторону собственника, когда он доказал сам факт найма и его прекращение. Сильные доводы — подтвержденная неоплата, направленное уведомление о расторжении и доказательства того, кто именно живет в квартире. И наоборот, суды отказывают, если собственник действовал самоуправно, сам сменил замки, или не смог подтвердить, что между сторонами вообще был наем. Поэтому исход дела решают не эмоции, а собранные доказательства и соблюдение процедуры. Мирное разрешение спора тоже в интересах собственника: при изменении обстоятельств стороны нередко договариваются о добровольном выезде, и это быстрее, чем судиться с гражданином месяцами.

Сколько времени занимает выселение

Если жильцы съезжают после уведомления, вопрос решается за недели. Если дело доходит до суда, оно занимает несколько месяцев: подача иска, заседания, вступление решения в силу, работа приставов. Поэтому досудебное уведомление выгодно всем — оно часто закрывает вопрос без долгого разбирательства.

Чем рискует хозяин, сдававший без договора

Устная аренда бьет по самому собственнику. Во-первых, доход от сдачи квартиры нужно декларировать и платить налог — НДФЛ 13 процентов либо оформить самозанятость с налогом 4–6 процентов. При споре факт аренды всплывает в деле, и налоговая вправе доначислить налог, пени и штраф до 40 процентов от неуплаченного (статья 122 НК). Во-вторых, без письменного договора не зафиксированы ни размер платы, ни залог, ни ответственность за порчу, поэтому взыскать ущерб и долг сложнее. Именно поэтому даже при сдаче знакомым договор лучше оформлять.

Как избежать проблемы в будущем

Простое правило: сдавать только по письменному договору найма, где прописаны срок, плата, залог, порядок расторжения и ответственность за ущерб. Тогда и выселение недобросовестных жильцов идет быстрее, и права собственника защищены.

Выселение квартирантов без договора упирается в доказывание найма и правильную процедуру расторжения. Услуга юриста здесь окупается, ведь на кону недвижимость и потерянный доход. Жилищный юрист или адвокат оценит ситуацию по нормам законодательства, соберет доказательства аренды, составит уведомление и исковое заявление, проведет дело в суде и доведет до принудительного выселения через службу судебных приставов. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Гражданский кодекс РФ — ст. 162 (последствия несоблюдения письменной формы), ст. 671 (договор найма), ст. 674 (форма договора), ст. 683 (срок найма), ст. 687 (расторжение найма и предупреждение), ст. 688 (выселение по решению суда), ст. 304 (защита прав собственника)
• Жилищный кодекс РФ — ст. 35 (выселение при прекращении права пользования)
• Гражданский процессуальный кодекс РФ — ст. 203 (отсрочка исполнения решения)
• Кодекс об административных правонарушениях РФ — ст. 19.1 (самоуправство). Уголовный кодекс РФ — ст. 330 (самоуправство с вредом)
• Налоговый кодекс РФ — ст. 208, 228 (налог с дохода от сдачи жилья), ст. 122 (штраф за неуплату)