Как выселить непрописанного человека из квартиры

В квартире живет человек, который в ней не прописан и съезжать не хочет: бывший сожитель, дальний родственник, бывший супруг или просто посторонний, которого когда-то пустили. Выгнать его силой нельзя — это уже самоуправство, за которое накажут собственника. Но и терпеть незваного жильца не обязательно. Способ выселения зависит от того, кто это и есть ли у него законное основание находиться в квартире. Разберем, кого выселяют через полицию, кого только через суд, а кого не получится выселить даже без прописки.

«Непрописанный» не значит «бесправный»

Главная ошибка — считать, что раз человек не зарегистрирован, то у него нет прав на квартиру. Регистрация (прописка) сама по себе право на жилье не дает и не отменяет. Поэтому первый шаг — понять, на каком основании человек здесь находится:

• Если у него нет никаких прав — он не собственник, не член семьи, договора с ним нет, — выселение законно.
• Если основание есть — доля в собственности, право пользования по закону, — выселить не получится, даже когда прописки нет.

Регистрация лишь фиксирует место жительства гражданина, а само право на жилое помещение дает собственность, родство или закон. Поэтому по правилам жилищного законодательства выселять можно только того, у кого правовых оснований находиться в квартире нет.

Выгонять силой нельзя

Каким бы ни было раздражение, действовать самому опасно. Выставить вещи за дверь, сменить замки, применить силу — это самоуправство (статья 19.1 Кодекса об административных правонарушениях, а при насилии и ущербе — статья 330 Уголовного кодекса). В итоге виноватым окажется собственник: жильца через суд вернут обратно, а с хозяина могут взыскать компенсацию морального вреда и ущерб (статьи 15, 151 ГК). Выселение всегда идет законным путем — через полицию или суд.

Кого и как выселяют

Ситуации делятся на три типа, и порядок в каждой свой.

• Посторонний, которого вселили незаконно или который остался против воли собственника. Здесь помогает полиция: незаконное нахождение в чужом жилье — повод вызвать наряд и составить заявление.
• Бывший член семьи — бывший супруг, сожитель, родственник, которого раньше пустили жить. С прекращением семейных отношений он теряет право пользования, и его выселяют через суд (статья 35 Жилищного кодекса).
• Бывший собственник, который продал или подарил квартиру, но не съехал. Он обязан освободить жилье, а при отказе его выселяют на основании прекращения права собственности (статья 292 Гражданского кодекса).

Через полицию: когда это работает

Важно понимать: само выселение проводят суд и приставы, а не полиция. Но полиция может удалить постороннего и пресечь нарушение, когда в квартире явно чужой человек без прав — например, вселившийся самовольно или устроивший дебош. Собственник вызывает наряд, показывает документы на квартиру и пишет заявление о незаконном нахождении постороннего в жилье. Однако если жилец заявляет, что он тут проживает, что он родственник или что у него есть ключи, полиция сочтет это спором о праве и вмешиваться не станет, отправив стороны в суд. Такие конфликты решает только он.

Через суд: иск о выселении

Суд — основной способ, когда речь о бывших членах семьи или спорных ситуациях. Иск о выселении подают в районный суд по месту нахождения квартиры, приложив копии документов. Собственник требует выселения и снятия препятствий в пользовании жильем. Основания — право собственности и прекращение у ответчика оснований проживать (статьи 30, 35 Жилищного кодекса, статьи 301, 304 Гражданского кодекса). Суд устанавливает, что ответчик утратил право пользования жилым помещением, и выносит решение о выселении. Обычно суд сам дает в решении разумный срок на добровольный выезд — от одного до трех месяцев, и только после его истечения выдают исполнительный лист, а принудительное выселение проводят судебные приставы. Иногда стороны заключают мировое соглашение — жилец обязуется выехать в согласованный срок.

Отдельно стоит муниципальная квартира. Если жилье не приватизировано и находится в социальном найме, выселить из него гораздо сложнее: закон допускает это лишь по ограниченным основаниям — систематическое нарушение прав соседей, разрушение жилья, долг по оплате свыше полугода — и часто с предоставлением другого жилого помещения (статьи 83–91 Жилищного кодекса). Просто так убрать человека из муниципальной квартиры не выйдет.

Кого нельзя выселить даже без прописки

Есть категории жильцов, которых суд не выселит, несмотря на отсутствие регистрации и собственности. Об этом важно знать заранее:

• Отказавшийся от приватизации — сохраняет бессрочное право проживания, даже при смене собственника. Подробнее в статье о том, какое право дает отказ от приватизации.
• Получатель ренты по договору пожизненного содержания (статья 601 ГК) и человек, которому жилье завещано с правом проживания — завещательный отказ (статьи 33 ЖК, 1137 ГК).
• Член кооператива, полностью выплативший пай за квартиру, и его семья, даже если право собственности еще не зарегистрировано (статья 130 ЖК).
• Тот, за кем право проживания закреплено брачным договором или соглашением о разделе имущества.

А вот распространенный миф про несовершеннолетних неверен: сам по себе статус ребенка иммунитета от выселения не дает. Если ребенок не собственник и не отказник, он выселяется вместе с родителем, утратившим право пользования (позиция Пленума Верховного суда РФ № 14). Согласие органов опеки нужно только для сделок с жильем, где ребенок — собственник.

Если жилец попадает в защищенную категорию, спор нужно строить иначе, а иногда выселение в принципе невозможно. Судебная практика по таким делам обширна, и адвокат заранее оценит, есть ли у жильца защищенное право. Отдельно отметим: временная регистрация по месту пребывания тоже не дает права на квартиру и на выселение не влияет.

Порядок действий собственника

• Определите статус жильца — есть ли у него право пользования квартирой.
• Направьте письменное требование освободить жилье в разумный срок.
• Если это посторонний без прав — вызовите полицию и зафиксируйте незаконное нахождение.
• Если это бывший член семьи или ситуация спорная — подайте иск о выселении в суд.
• После решения суда обратитесь к приставам для принудительного выселения.

Какие документы понадобятся

• Документы на квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или дарения.
• Доказательства прекращения оснований — свидетельство о разводе, документы о продаже жилья.
• Письменное требование освободить квартиру и подтверждение его вручения.
• Материалы полиции, если вызывали наряд.
• Свидетельские показания о том, что ответчик не член семьи и не ведет общее хозяйство.

Выселение непрописанного упирается в правильную оценку его статуса — иначе можно проиграть дело или нарваться на встречный иск. Услуга юриста здесь окупается, ведь на кону недвижимость. Жилищный юрист определит основание по нормам законодательства, выберет путь через полицию или суд, подготовит требование и исковое заявление, обратится в органы и приставов и доведет дело до принудительного выселения. Если жилец занимает квартиру по аренде без договора, порядок иной — читайте, как выселить квартирантов без договора. Первичная консультация бесплатна.

Если речь о бывшем супруге, действуют свои правила: как выписать бывшего мужа или жену после развода и когда суд в выселении откажет.

Источники

• Жилищный кодекс РФ — ст. 30 (права собственника), ст. 31 (права членов семьи), ст. 33 (завещательный отказ), ст. 35 (выселение при прекращении права пользования), ст. 83–91 (выселение из муниципального жилья), ст. 130 (пай в кооперативе)
• Гражданский кодекс РФ — ст. 15, 151 (убытки и моральный вред), ст. 292 (права членов семьи при переходе собственности), ст. 301, 304 (защита прав собственника), ст. 601 (пожизненное содержание), ст. 1137 (завещательный отказ)
• Кодекс об административных правонарушениях РФ — ст. 19.1 (самоуправство). Уголовный кодекс РФ — ст. 330 (самоуправство с вредом)
• Закон РФ № 5242-1 о праве на свободу передвижения и Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 — учетный характер регистрации, выселение членов семьи