Как выселить непрописанного человека из квартиры

В квартире живет человек, который в ней не прописан и съезжать не хочет: бывший сожитель, дальний родственник, бывший супруг или просто посторонний, которого когда-то пустили. Выгнать его силой нельзя — это уже самоуправство, за которое накажут собственника. Но и терпеть незваного жильца не обязательно. Способ выселения зависит от того, кто это и есть ли у него законное основание находиться в квартире. Разберем, кого выселяют через полицию, кого только через суд, а кого не получится выселить даже без прописки.

«Непрописанный» не значит «бесправный»

Главная ошибка — считать, что раз человек не зарегистрирован, то у него нет прав на квартиру. Регистрация (прописка) сама по себе право на жилье не дает и не отменяет. Поэтому первый шаг — понять, на каком основании человек здесь находится:

• Если у него нет никаких прав — он не собственник, не член семьи, договора с ним нет, — выселение законно.
• Если основание есть — доля в собственности, право пользования по закону, — выселить не получится, даже когда прописки нет.

Регистрация лишь фиксирует место жительства гражданина, а само право на жилое помещение дает собственность, родство или закон. Поэтому по правилам жилищного законодательства выселять можно только того, у кого правовых оснований находиться в квартире нет.

Выгонять силой нельзя

Каким бы ни было раздражение, действовать самому опасно. Выставить вещи за дверь, сменить замки, применить силу — это самоуправство (статья 19.1 Кодекса об административных правонарушениях, а при насилии и ущербе — статья 330 Уголовного кодекса). В итоге виноватым окажется собственник: жильца через суд вернут обратно, а с хозяина могут взыскать компенсацию морального вреда и ущерб (статьи 15, 151 ГК). Выселение всегда идет законным путем — через полицию или суд.

Кого и как выселяют

Ситуации делятся на три типа, и порядок в каждой свой.

• Посторонний, которого вселили незаконно или который остался против воли собственника. Здесь помогает полиция: незаконное нахождение в чужом жилье — повод вызвать наряд и составить заявление.
• Бывший член семьи — бывший супруг, сожитель, родственник, которого раньше пустили жить. С прекращением семейных отношений он теряет право пользования, и его выселяют через суд (статья 35 Жилищного кодекса).
• Бывший собственник, который продал или подарил квартиру, но не съехал. Он обязан освободить жилье, а при отказе его выселяют на основании прекращения права собственности (статья 292 Гражданского кодекса).

Через полицию: когда это работает

Важно понимать: само выселение проводят суд и приставы, а не полиция. Но полиция может удалить постороннего и пресечь нарушение, когда в квартире явно чужой человек без прав — например, вселившийся самовольно или устроивший дебош. Собственник вызывает наряд, показывает документы на квартиру и пишет заявление о незаконном нахождении постороннего в жилье. Однако если жилец заявляет, что он тут проживает, что он родственник или что у него есть ключи, полиция сочтет это спором о праве и вмешиваться не станет, отправив стороны в суд. Такие конфликты решает только он.

Как выселить сожителя или гражданского мужа

Самая частая ситуация из всех: в квартиру был вселен партнер, отношения закончились, а съезжать он не собирается. Юридически «гражданский муж», «сожитель», «партнер» членами семьи собственника не являются — незарегистрированный брак семейных прав не порождает.

Что это означает практически:

• Права на жилье у сожителя нет. Он пользовался квартирой с вашего согласия, и отзыв согласия прекращает основание проживания,
• Регистрация ничего не меняет. Даже если вы прописали партнера, право собственности у него не возникло: снять с учета можно через суд,
• Совместные вложения в квартиру доли не создают. Ремонт, мебель и техника за его счет права на жилье не дают — такие расходы взыскиваются деньгами как неосновательное обогащение, но не превращаются в квадратные метры,
• Исключение — общий ребенок. Несовершеннолетний, зарегистрированный в квартире, выселяется только вместе с родителем, у которого проживает, и суд учитывает, куда они переедут.

Порядок действий обычный: письменно потребовать освободить квартиру, дать разумный срок, при отказе подать иск о признании не приобретшим или утратившим право пользования и о выселении. Доказательства простые — выписка из ЕГРН на ваше имя, справка о зарегистрированных, показания соседей о том, кто и с какого времени живет.

Отдельно про вещи партнера: удерживать их нельзя. Имущество передают по описи, а при отказе забрать — оставляют на ответственное хранение, как и при выселении приставами.

«Выгнать» и выселить: почему это разные вещи

В обиходе говорят «выгнать человека из квартиры», «выставить», «выдворить». В законе таких действий нет, и это не придирка к словам, а практическая разница: самовольное выдворение оборачивается ответственностью уже для собственника.

Юридически существуют два требования, и они решают разные задачи:

• Признание утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением — снимает правовое основание находиться в квартире и позволяет снять человека с регистрационного учета,
• Выселение — освобождение помещения, которое при отказе исполняется судебными приставами принудительно.

Что происходит, если действовать «по-простому». Сменить замки, вынести вещи, не пускать в квартиру — это самоуправство: за него предусмотрена административная, а при насилии и уголовная ответственность. Более того, проживающий вправе обратиться в полицию и в суд с требованием не чинить препятствий, и тогда ответчиком окажетесь уже вы.

Отдельно про случай, когда человек не хочет уходить добровольно. Решение суда о выселении исполняет пристав: должнику дается срок на добровольное освобождение помещения, затем выселение проводится принудительно, с понятыми и составлением акта. Присутствие собственника не обязательно, но полезно — вы сразу получаете ключи.

Проще говоря: выгнать нельзя, а выселить можно — но только через суд и приставов, и порядок этот разобран ниже.

Основания для выселения: кто именно перед вами

Правовой статус проживания определяет и способ, и сроки. Прежде чем что-то предпринимать, определите, к какой из категорий относится ваш случай.

Регистрация на исход влияет меньше, чем принято думать: она подтверждает лишь факт учета гражданина по адресу, а не право на жилье. Обратная ситуация тоже встречается — человек прописан, но право пользования утратил. Тогда речь идет о снятии с регистрационного учета, и порядок описан в статье о том, как выписать человека из квартиры.

Через суд: иск о выселении

Суд — основной способ, когда речь о бывших членах семьи или спорных ситуациях. Иск о выселении подают в районный суд по месту нахождения квартиры, приложив копии документов. Собственник требует выселения и снятия препятствий в пользовании жильем. Основания — право собственности и прекращение у ответчика оснований проживать (статьи 30, 35 Жилищного кодекса, статьи 301, 304 Гражданского кодекса). Суд устанавливает, что ответчик утратил право пользования жилым помещением, и выносит решение о выселении. Обычно суд сам дает в решении разумный срок на добровольный выезд — от одного до трех месяцев, и только после его истечения выдают исполнительный лист, а принудительное выселение проводят судебные приставы. Иногда стороны заключают мировое соглашение — жилец обязуется выехать в согласованный срок.

Отдельно стоит муниципальная квартира. Если жилье не приватизировано и находится в социальном найме, выселить из него гораздо сложнее: закон допускает это лишь по ограниченным основаниям — систематическое нарушение прав соседей, разрушение жилья, долг по оплате свыше полугода — и часто с предоставлением другого жилого помещения (статьи 83–91 Жилищного кодекса). Просто так убрать человека из муниципальной квартиры не выйдет.

Если человек снимал жилье

Арендатор без прописки — самая частая ситуация, и она решается не выселением, а расторжением договора. Порядок зависит от того, был ли договор письменным.

Договор есть. Наймодатель вправе расторгнуть его досрочно через суд при невнесении платы (за два срока подряд при краткосрочном найме либо более полугода при длительном), при разрушении жилого помещения, использовании его не по назначению и систематическом нарушении прав соседей. Суд может дать нанимателю срок до года на устранение нарушений — это стоит учитывать, планируя сроки.

Договор устный. Отношения все равно считаются наймом, но доказывать их условия сложно обеим сторонам. Собственнику проще: он подтверждает право собственности выпиской, а жилец должен доказать, что имел законное основание занимать жилплощадь. При отказе съехать после письменного уведомления подается иск о выселении.

Что важно в обоих случаях:

• уведомление о расторжении направляется письменно, с подтверждением отправки,
• срок предупреждения обычно указан в договоре, при его отсутствии дается разумный срок,
• менять замки и выносить вещи арендатора в его отсутствие нельзя даже при долге — это самоуправство,
• долг по плате взыскивается отдельным требованием, его можно объединить с иском о выселении,
• депозит удерживается в счет ущерба, но не в счет «штрафа за отказ выехать».

Подробнее порядок разобран в статье о выселении квартирантов без договора аренды.

Кого нельзя выселить даже без прописки

Есть категории жильцов, которых суд не выселит, несмотря на отсутствие регистрации и собственности. Об этом важно знать заранее:

• Отказавшийся от приватизации — сохраняет бессрочное право проживания, даже при смене собственника. Подробнее в статье о том, какое право дает отказ от приватизации.
• Получатель ренты по договору пожизненного содержания (статья 601 ГК) и человек, которому жилье завещано с правом проживания — завещательный отказ (статьи 33 ЖК, 1137 ГК).
• Член кооператива, полностью выплативший пай за квартиру, и его семья, даже если право собственности еще не зарегистрировано (статья 130 ЖК).
• Тот, за кем право проживания закреплено брачным договором или соглашением о разделе имущества.

А вот распространенный миф про несовершеннолетних неверен: сам по себе статус ребенка иммунитета от выселения не дает. Если ребенок не собственник и не отказник, он выселяется вместе с родителем, утратившим право пользования (позиция Пленума Верховного суда РФ № 14). Согласие органов опеки нужно только для сделок с жильем, где ребенок — собственник.

Если жилец попадает в защищенную категорию, спор нужно строить иначе, а иногда выселение в принципе невозможно. Судебная практика по таким делам обширна, и адвокат заранее оценит, есть ли у жильца защищенное право. Отдельно отметим: временная регистрация по месту пребывания тоже не дает права на квартиру и на выселение не влияет.

Иск: куда подавать, что писать, сколько стоит

Дело о выселении рассматривает районный суд по месту нахождения квартиры — мировому судье такие споры неподсудны. Госпошлина уплачивается как по требованию неимущественного характера, для граждан это фиксированная сумма, а не процент от стоимости жилья.

Что заявлять в иске:

• признать ответчика утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением,
• выселить его из квартиры,
• снять с регистрационного учета, если он там зарегистрирован,
• обязать не чинить препятствий в пользовании и передать ключи,
• взыскать судебные расходы, включая госпошлину и оплату представителя.

Содержание документа стандартное: наименование суда, данные сторон, обстоятельства вселения, момент прекращения оснований проживать, отказ выехать добровольно, правовое обоснование и перечень приложений. К иску прикладывают выписку из ЕГРН, документ-основание права собственности, копию требования о выезде с подтверждением отправки, справку о зарегистрированных лицах и квитанцию об оплате пошлины.

Прокурор участвует в делах о выселении обязательно и дает заключение — это не формальность: его позиция учитывается судом, особенно когда затронуты интересы детей.

Сроки: рассмотрение обычно занимает от двух до четырех месяцев, при обжаловании — дольше. Решение вступает в силу через месяц, если апелляционная жалоба не подана.

Исполнение решения: как выселяют приставы

Решение суда само по себе никого из квартиры не выводит. Если жилец не съехал в назначенный срок, порядок такой:

1. Получить исполнительный лист в суде после вступления решения в силу,
2. Подать заявление приставам по месту нахождения квартиры вместе с листом,
3. Дождаться возбуждения производства. Должнику дают срок на добровольное исполнение — обычно пять дней с момента получения постановления,
4. Принудительное выселение. Пристав приходит с понятыми, при необходимости с сотрудниками полиции и слесарем, составляет акт о выселении и опись имущества,
5. Имущество. Вещи передают выселяемому, а при его отсутствии передают на хранение — расходы затем взыскивают с него же,
6. Запрет обратного вселения. После выселения возвращаться в квартиру нельзя, повторное вселение образует состав самоуправства.

За неисполнение в добровольный срок с должника дополнительно взыскивают исполнительский сбор. Присутствие взыскателя при выселении не обязательно, но желательно — вы сразу получаете ключи и подписываете акт.

Чем доказывать в суде

Слабая доказательная база — главная причина отказов, а не неверная норма закона. Что работает:

• Выписка из ЕГРН — подтверждает ваше право собственности на дату спора,
• Справка о зарегистрированных — показывает, что ответчик в квартире не значится,
• Требование о выезде заказным письмом с описью и отчетом об отслеживании — доказывает, что вы пытались решить вопрос до суда,
• Свидетельские показания соседей — о том, кто фактически живет и с какого времени,
• Обращения к участковому и талоны КУСП — фиксируют конфликт и отказ освободить помещение,
• Квитанции — подтверждают, что коммунальные услуги оплачиваете вы, а не проживающий,
• Переписка в мессенджерах и СМС — годится, если из нее ясны стороны и суть договоренностей.

Отдельный сюжет — когда ответчик заявляет, что вселялся как член семьи и вел с вами общее хозяйство. Такой довод проверяется судом всерьез, и опровергать его придется теми же свидетелями и платежными документами.

Порядок действий собственника

• Определите статус жильца — есть ли у него право пользования квартирой.
• Направьте письменное требование освободить жилье в разумный срок.
• Если это посторонний без прав — вызовите полицию и зафиксируйте незаконное нахождение.
• Если это бывший член семьи или ситуация спорная — подайте иск о выселении в суд.
• После решения суда обратитесь к приставам для принудительного выселения.

Частный дом, доля и другие виды жилья

Частный дом. Правила те же, что и для квартиры: основанием служит право собственности, спор рассматривает районный суд по месту нахождения дома. Дополнительный нюанс — земельный участок: требование об освобождении участка и хозяйственных построек заявляется в том же иске, иначе выселенный формально сможет остаться на территории.

Квартира в долевой собственности. Один сособственник не может выселить человека, вселенного другим сособственником, в одиночку — нужно либо согласие второго, либо спор о порядке пользования. При этом вселение постороннего в квартиру без согласия остальных владельцев незаконно, и суд такое вселение прекращает.

Комната в коммунальной квартире. Выселение возможно только из вашей комнаты, места общего пользования остаются доступны другим жильцам дома.

Служебное и специализированное жилье. Право проживания прекращается вместе с трудовыми отношениями, но у отдельных категорий сохраняется гарантия предоставления другого помещения, и выселять их «в никуда» государственный или муниципальный наймодатель не вправе.

Ипотечная квартира. Пока действует залог, распоряжение ограничено, но на выселение постороннего это не влияет: собственником остаетесь вы, и постоянной регистрации у проживающего это тоже не создает.

Спорные основания вселения

Отдельная группа случаев, где ответчик заявляет о собственном праве на жилье. Здесь спор идет не о выселении, а о том, есть ли у человека это право вообще.

Наследство. Если квартира получена по наследству, а в ней живет другой наследник или человек, вселенный наследодателем, порядок зависит от того, оформлены ли доли. Пока свидетельство о праве на наследство не выдано, выселять преждевременно: суд откажет до определения состава наследников. Когда собственник один, наследство в его пользу оформлено, а проживающий никаких прав не приобрел, действует обычная процедура выселения.

Вселение с разрешения прежнего собственника. Согласие предыдущего владельца нового собственника не связывает. Право пользования прекращается вместе с переходом права собственности, и это прямо предусмотрено законом.

Ремонт и вложения в жилье. Довод «я вложился в квартиру, поэтому имею право жить» на исход не влияет: расходы на улучшения при желании взыскиваются отдельным иском как неосновательное обогащение, но права проживать не создают.

Дети проживающего. Несовершеннолетний следует судьбе родителя: если у родителя права пользования нет, нет его и у ребенка. Но суд в таких делах внимателен и часто дает более длительный срок на выезд, а орган опеки дает заключение.

Устная договоренность «жить пожизненно». Юридического значения не имеет, если не оформлена договором ренты или завещательным отказом. А вот оформленные — имеют, и такого жильца выселить нельзя.

Общий совет один: до подачи иска соберите документы о том, на каком основании человек оказался в квартире. Это определяет и предмет требования, и шансы.

Какие документы понадобятся

• Документы на квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или дарения.
• Доказательства прекращения оснований — свидетельство о разводе, документы о продаже жилья.
• Письменное требование освободить квартиру и подтверждение его вручения.
• Материалы полиции, если вызывали наряд.
• Свидетельские показания о том, что ответчик не член семьи и не ведет общее хозяйство.

Выселение непрописанного упирается в правильную оценку его статуса — иначе можно проиграть дело или нарваться на встречный иск. Услуга юриста здесь окупается, ведь на кону недвижимость. Жилищный юрист определит основание по нормам законодательства, выберет путь через полицию или суд, подготовит требование и исковое заявление, обратится в органы и приставов и доведет дело до принудительного выселения. Если жилец занимает квартиру по аренде без договора, порядок иной — читайте, как выселить квартирантов без договора. Первичная консультация бесплатна.

Если речь о бывшем супруге, действуют свои правила: как выписать бывшего мужа или жену после развода и когда суд в выселении откажет.

О приватизации отдельной комнаты — в статье как приватизировать комнату в коммунальной квартире.

Источники

• Жилищный кодекс РФ — ст. 30 (права собственника), ст. 31 (права членов семьи), ст. 33 (завещательный отказ), ст. 35 (выселение при прекращении права пользования), ст. 83–91 (выселение из муниципального жилья), ст. 130 (пай в кооперативе)
• Гражданский кодекс РФ — ст. 15, 151 (убытки и моральный вред), ст. 292 (права членов семьи при переходе собственности), ст. 301, 304 (защита прав собственника), ст. 601 (пожизненное содержание), ст. 1137 (завещательный отказ)
• Кодекс об административных правонарушениях РФ — ст. 19.1 (самоуправство). Уголовный кодекс РФ — ст. 330 (самоуправство с вредом)
• Закон РФ № 5242-1 о праве на свободу передвижения и Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 — учетный характер регистрации, выселение членов семьи