Отказ от приватизации и право пожизненного проживания

Человек был прописан в муниципальной квартире, но при ее приватизации отказался от своей доли в пользу родственников. Многие думают, что этим он потерял все права на жилье. На деле наоборот: отказавшийся от приватизации получает право пожизненного проживания в квартире, и оно сохраняется, даже когда собственник ее продает. Это сильная гарантия для отказника и серьезная проблема для покупателя, который узнает о таком жильце уже после сделки. Разберем, откуда берется это право, когда оно сохраняется, а когда его можно прекратить.

Что такое право пожизненного проживания при отказе от приватизации

Приватизация — это бесплатная передача государственного или муниципального жилья в собственность граждан, которые в нем зарегистрированы. Каждый прописанный имеет равное право участвовать в приватизации и получить долю. Но участник может от своей части отказаться, оформив письменный отказ — его включают в договор передачи или подают в уполномоченный орган. Нотариальное удостоверение по закону не обязательно, хотя на практике его часто оформляют для надежности. Квартира тогда переходит в собственность остальных, а отказавшийся собственником не становится.

Взамен доли закон дает отказнику право бессрочно пользоваться этой квартирой — проживать в ней, быть прописанным, никто не может его просто так выселить. По сути это пожизненное право проживания, привязанное не к собственности, а к самому факту отказа от приватизации.

Откуда берется это право

Гарантия закреплена законом. При приватизации отказавшийся давал согласие на нее, исходя из того, что сохранит возможность пользоваться жильем. Поэтому за ним оставляют бессрочное право пользования жилым помещением наравне с собственником (статья 19 Федерального закона № 189-ФЗ, вводного к Жилищному кодексу, и Закон РФ № 1541-1 о приватизации жилищного фонда). Это право не зависит от того, кому в дальнейшем принадлежит квартира, и российское законодательство защищает его наравне с имущественными правами собственника.

Право сохраняется даже при продаже квартиры

Это ключевое и самое неприятное для покупателей отличие. Обычно, когда собственник продает квартиру, члены его семьи теряют право пользования и подлежат выписке (статья 292 Гражданского кодекса). Но на отказавшегося от приватизации это правило не распространяется: его право сохраняется при переходе собственности к новому владельцу. Такова устойчивая позиция Верховного суда РФ.

На практике это значит: человек купил квартиру, а в ней остается прописанный отказник, которого нельзя выселить. Новый собственник обязан терпеть его проживание, хотя договора с ним не заключал. Поэтому наличие отказников — одно из самых опасных обременений при покупке жилья. Для покупателя это красный флаг: выселить такого жильца практически невозможно, а продать квартиру потом получится лишь с заметным дисконтом.

Кто именно получает пожизненное право

Право возникает не у любого прописанного, а при совокупности условий:

• человек был зарегистрирован в квартире на момент приватизации.
• Он имел равное с другими право участвовать в приватизации.
• Он оформил письменный отказ от участия в ней.

Если гражданин прописался уже после приватизации или на тот момент права на нее не имел, пожизненного права у него не возникает — его выселение идет по общим правилам.

Особый случай — несовершеннолетние. Детей, живущих в квартире, в приватизацию включают обязательно, а исключить их можно только с письменного разрешения органа опеки, которое дают редко. Если ребенка не включили или оформили за него отказ без согласия опеки, такая приватизация оспорима, и ребенок сохраняет и право на участие, и право пользования жильем.

Можно ли прекратить это право и выселить отказника

Право пожизненного проживания сильное, но не абсолютное. Главное основание его прекратить — добровольный выезд отказника из квартиры на другое постоянное место жительства. Если человек выехал по своей воле, забрал вещи, живет в другом месте и не оплачивает жилье, собственник подает исковое заявление, и суд может вынести решение о признании его утратившим право пользования со снятием с регистрационного учета. Здесь по аналогии применяют правила о расторжении договора найма (статья 83 Жилищного кодекса), а такой судебный порядок подтвержден практикой Верховного суда РФ (пункт 32 постановления Пленума № 14 от 02.07.2009). При этом суд оценивает совокупность условий: выезд добровольный и постоянный, собственник не чинил препятствий, и, как правило, отказник приобрел право на другое жилье. Одного факта отсутствия мало. На такое требование исковая давность не распространяется — это защита длящегося права (статья 208 ГК).

Важно отличать добровольный выезд от вынужденного. Если отказник ушел из-за конфликта, угроз или ему препятствовали в проживании, выезд считается вынужденным, и право за ним сохраняется. Именно доказывание добровольности выезда — центр таких споров. Частая ситуация — когда отказником оказывается бывший супруг: развод сам по себе право пользования приватизированной квартирой у него не прекращает.

Само по себе наличие у отказника другой квартиры права его не лишает — это лишь один из факторов, который суд взвешивает вместе с добровольностью выезда. Если человек живет в спорной квартире, дача или жилье в другом городе значения не имеют.

Есть и важное ограничение самого права: оно личное и по наследству не переходит. После смерти отказника его право пожизненного проживания прекращается и в наследство не входит (статья 1112 ГК) — жилье остается свободным от этого обременения. При этом, пока отказник пользуется квартирой, он обязан наравне с собственником оплачивать коммунальные услуги и содержание жилья (статьи 31, 153 ЖК), и этот долг с него можно взыскать.

Как это влияет на покупку и продажу квартиры

Для покупателя отказник — скрытая мина. В выписке из ЕГРН такое обременение не отражается, а из обычной выписки о прописанных не всегда ясно, кто из них отказывался от приватизации. Поэтому перед покупкой этого объекта недвижимости важно запросить историю квартиры: правовые основания приватизации, кто был прописан на тот момент и кто отказался, а также сведения о регистрации и получении жилья в собственность. Для продавца наличие отказника снижает цену и осложняет сделку, поэтому вопрос лучше решить заранее, оформив с ним соглашение.

Как защитить или снять это право

• Отказнику — не выезжать добровольно и на постоянной основе, фиксировать препятствия в проживании, если они есть, и при попытке выселения доказывать вынужденный характер любого отсутствия.
• Собственнику — договориться с отказником о добровольном снятии с учета (иногда за компенсацию) либо через суд доказать его добровольный выезд и утрату права пользования.

А вот просьба к отказнику просто написать отказ от права проживания уже после приватизации, как правило, не работает: суды признают такие бумаги мнимыми (статья 170 ГК), ведь гарантия дана законом для защиты слабой стороны, и односторонне отказаться от нее в пользу собственника нельзя. Реально снять обременение можно только через доказанный добровольный выезд.

Споры вокруг отказа от приватизации решает доказывание: добровольным был выезд или вынужденным, имел ли человек право на приватизацию. Услуга юриста здесь окупается, ведь на кону дорогое имущество. Жилищный юрист оценит ситуацию, соберет доказательства, защитит право отказника или, наоборот, поможет собственнику законно снять обременение через суд. Первичная консультация бесплатна.

Отдельный частый вопрос — можно ли оформить жилье в собственность при задолженности за коммунальные услуги: разбираем в статье приватизация квартиры с долгами по ЖКХ.

Источники

• Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — ст. 19 (сохранение права пользования за отказавшимися от приватизации)
• Закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» — ст. 2, 7 (равное право на участие, участие несовершеннолетних)
• Жилищный кодекс РФ — ст. 31 (права пользования и оплата ЖКУ), ст. 83 (прекращение права при выезде), ст. 153 (обязанность вносить плату за жилье)
• Гражданский кодекс РФ — ст. 170 (мнимая сделка), ст. 208 (требования, на которые давность не распространяется), ст. 292 (права членов семьи при переходе собственности), ст. 1112 (состав наследства)
• Постановление Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02.07.2009 — п. 32 (утрата права пользования при выезде)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 62 (сведения ЕГРН)