Как перевести ЛПХ в ИЖС

Участок оформлен под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), а вы хотите построить полноценный жилой дом с пропиской и адресом — для этого землю переводят в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Получится это не всегда: все зависит от того, где расположен участок и что разрешает местная градостроительная документация. Разберем, чем ЛПХ отличается от ИЖС, когда перевод реален, а когда нет, и как пройти процедуру по закону.

Чем ЛПХ отличается от ИЖС

Это два разных вида разрешенного использования земельного участка. Если коротко о всех форматах сразу — мы сравнили разницу между ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП в отдельном разборе. От них зависит, что на участке можно строить и как им пользоваться.

• ИЖС — участок в границах населенного пункта, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома. Здесь можно возвести дом, получить адрес, прописаться, рассчитывать на подведение коммуникаций и социальную инфраструктуру.
• ЛПХ — земля для личного подсобного хозяйства. И здесь есть важное деление: приусадебный участок в границах населенного пункта, на котором тоже можно построить жилой дом, и полевой участок за пределами населенного пункта, где строительство капитальных зданий запрещено вовсе.

Что разрешает ЛПХ и в чем его ограничения

ЛПХ предназначено для ведения личного подсобного хозяйства: выращивания сельхозпродукции, содержания скота и птицы, размещения теплиц и хозяйственных построек. Продукцию с такого участка можно продавать без регистрации ИП и без налога, поскольку это не предпринимательская деятельность и владелец не считается предпринимателем. Площадь приусадебного участка ограничена: по общему правилу до 0,5 гектара, а региональным законом субъекта РФ предел может быть увеличен максимум до 2,5 гектара.

Ограничения приусадебного ЛПХ и делают перевод привлекательным: на нем можно построить дом, но статус жилья и правила его оформления менее удобны, чем на землях ИЖС, а полевой участок для застройки закрыт вовсе. Отсюда и стремление сменить вид использования на более пригодный для проживания.

Зачем переводить ЛПХ в ИЖС

Смысл перевода в том, что ИЖС дает больше возможностей. На полевом ЛПХ вообще нельзя строить дом. Если такой участок к тому же находится в аренде у государства, вопрос усложняется вдвойне: сначала его придется выкупить из аренды в собственность. А статус ИЖС удобнее приусадебного ЛПХ: проще с пропиской и постоянным проживанием, с почтовым адресом, охотнее подводят коммуникации, банки чаще дают ипотеку под строительство именно на землях ИЖС. Влияет вид использования и на продажу: участок под ИЖС для собственника обычно ликвиднее и дороже. Поэтому владельцы и стремятся сменить вид использования.

Полевой участок: почему перевод почти невозможен

Самая частая причина отказа, о которой покупатели узнают уже после сделки. Личное подсобное хозяйство бывает двух видов, и разница между ними принципиальная.

• Приусадебный участок находится в границах населенного пункта. На нем можно построить жилой дом, и именно такой участок при благоприятных условиях переводят в ИЖС,
• Полевой участок расположен за границами населенного пункта, на землях сельскохозяйственного назначения. Возводить на нем здания и строения запрещено законом — он предназначен только для производства сельскохозяйственной продукции.

Перевести полевой участок в ИЖС напрямую нельзя: сначала потребовалось бы изменить категорию земли, то есть включить территорию в границы населенного пункта. Такое решение принимается на уровне субъекта и связано с изменением генерального плана — процедура долгая, дорогая и по инициативе одного собственника практически не проходит. Отдельно охраняются сельхозугодья: для них перевод в другую категорию ограничен особо.

Как проверить свой участок до покупки:

1. посмотреть в выписке из ЕГРН категорию земли — «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения»,
2. найти участок по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте и оценить, попадает ли он в границы населенного пункта,
3. свериться с правилами землепользования и застройки муниципалитета: в них указано, какие виды использования допустимы в этой территориальной зоне.

Если по всем трем пунктам участок оказался полевым, единственный честный вывод — строить там нельзя, а обещания продавца «потом переведешь» ни на чем не основаны.

Когда перевод возможен, а когда нет

Главный вопрос — где расположен участок.

• ЛПХ в границах населенного пункта. Здесь перевод реален: меняют вид разрешенного использования участка на ИЖС, если это допускает градостроительный регламент для данной территориальной зоны.
• Полевой ЛПХ за пределами населенного пункта. Такой участок относится к землям сельхозназначения, и напрямую сделать его ИЖС нельзя. Сначала пришлось бы включить землю в границы населенного пункта через изменение генерального плана, а это отдельная сложная процедура, которая зависит от планов развития территории и удается редко.

Поэтому первым делом проверяют категорию земли и территориальную зону участка. Сделать это можно по выписке из ЕГРН и по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) местной администрации.

Как перевести ЛПХ в ИЖС: порядок

Для участка в населенном пункте пошаговый порядок смены вида использования зависит от того, каким видом ИЖС числится в градостроительном регламенте зоны — основным или условно разрешенным. Подготовка к процедуре в обоих случаях начинается с анализа документации, а сама подача заявки отличается.

• Проверить градостроительный регламент. В правилах землепользования и застройки смотрят, к какой территориальной зоне отнесен участок и в каком статусе там значится ИЖС.
• Если ИЖС — основной вид зоны. Тогда правообладатель выбирает этот вид использования самостоятельно, и согласование с администрацией не требуется (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса). Собственник подает заявление сразу в Росреестр — через МФЦ или электронно — для внесения изменений в ЕГРН.
• Если ИЖС — условно разрешенный вид. Здесь путь длиннее: заявление подают в комиссию по правилам землепользования и застройки при муниципалитете, проводят публичные слушания или общественные обсуждения, глава местного самоуправления выносит решение (статья 39 Градостроительного кодекса), и только затем изменения регистрируют в Росреестре.
• Подготовить документы. В любом случае понадобятся выписка из ЕГРН и документы о праве собственности на участок как основание обращения.

Положительный результат по условно разрешенному виду оформляется муниципальным актом — решением главы, которое вступает в силу и служит основанием для записи в реестре. После внесения нового вида использования в ЕГРН участок официально становится землей под ИЖС. С этого момента им можно распоряжаться в новом статусе: например, продать по договору купли-продажи уже как участок ИЖС, обычно по более высокой цене.

Что учесть заранее

Смена вида использования не всегда проходит гладко. Администрация может отказать, если ИЖС не предусмотрен градостроительным регламентом зоны или перевод противоречит документам территориального планирования. Иногда изменение вида влечет перерасчет кадастровой стоимости и, как следствие, земельного налога. Стоит заранее свериться и с предельными параметрами застройки для зоны — этажностью, площадью дома, отступами: для ИЖС они свои и заданы градостроительным регламентом. Отдельно проверяют, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территории. А если участок полевой, вместо смены вида использования встает куда более сложный вопрос перевода земли из одной категории в другую.

Какие документы понадобятся

Точный пакет зависит от статуса вида использования, но базовый перечень такой:

• заявление об изменении вида разрешенного использования, а для условно разрешенного — ходатайство в комиссию по землепользованию.
• Паспорт заявителя или доверенность представителя.
• Выписка из ЕГРН на участок и правоустанавливающие документы.
• Схема расположения участка и, при необходимости, градостроительное обоснование.

Подачу заявления делают лично, через МФЦ или электронно на Госуслугах, приложив копии документов. После подачи начинается рассмотрение, по итогам которого следует либо получение положительного решения, либо отрицательный ответ с обоснованием. Для условно разрешенного вида к пакету добавляют заключение комиссии по итогам публичных слушаний. Если участок в собственности нескольких лиц, для оформления потребуется согласие всех сособственников.

Межевание и кадастровый учет

Перед сменой вида использования проверяют, стоит ли участок на кадастровом учете и установлены ли его границы. Если границы не определены, сначала проводят межевание: кадастровый инженер как профильный специалист готовит межевой план и проектную документацию, сведения о площади в сотках и координатах вносят в ЕГРН. Без установленных границ и корректного кадастрового учета изменить вид использования и потом построить дом будет проблематично, а споры с соседями о границах только осложнят дело.

Сколько стоит и сколько занимает перевод

Сама смена вида использования для основного вида госпошлиной не облагается — платить нужно только за последующие регистрационные действия и, при необходимости, за кадастровые работы. Для условно разрешенного вида к расходам добавляется организация публичных слушаний. По срокам: выбор основного вида и внесение изменений в ЕГРН занимают недели, а процедура с публичными слушаниями растягивается на несколько месяцев. Отдельно закладывают время на межевание, если оно требуется.

Категории земель и ограничения

Важно не путать вид разрешенного использования и категорию земель. Сменить вид на ИЖС можно только внутри земель населенных пунктов — в черте города, поселка, поселения или деревни, где действует градостроительное зонирование. Если участок относится к другой категории — сельскохозяйственного назначения, лесного или водного фонда, — вид на ИЖС ему не присвоить, пока не решен вопрос категории и включения в черту населенного пункта через генеральный план. Дополнительно проверяют зонирование и наличие ограничений: охранные зоны, близость лесного фонда, водоохранные полосы и экологические требования могут сделать строительство невозможным даже при подходящем виде использования. Оценить это заранее помогает градостроительная экспертиза документации участка.

Что изменится после перевода

Перевод — не самоцель, а способ получить конкретные преимущества. Стоит заранее понимать, что вы приобретаете и чем за это платите.

Отсюда практический вывод: если желание перевести участок вызвано только тем, что «ИЖС звучит солиднее», выгода сомнительна — вырастут налог и кадастровая стоимость. Перевод оправдан, когда есть конкретная цель: подключение газа на льготных условиях, ипотека под залог участка, продажа по более высокой цене или расширение застройки.

Строительство дома и дачная амнистия

После перевода в ИЖС на участке возводят индивидуальный жилой дом с соблюдением предельных параметров застройки. Для регистрации дома действует упрощенный порядок — так называемая дачная амнистия, которая позволяет поставить постройку на учет по уведомлению без разрешения на строительство. На землях ИЖС проще и подведение коммуникаций: газа, электричества, дороги, — а также постоянная прописка. Отдельные категории граждан, например многодетные семьи, вправе претендовать на льготное или бесплатное предоставление участков под ИЖС по программам субъекта РФ — конкретные условия устанавливает региональная власть.

СНТ и садовые участки: похожая ситуация

Рядом с ЛПХ стоит вопрос перевода земель садоводческого товарищества. Если участок расположен в СНТ и имеет вид использования для садоводства или огородничества, логика похожа: сменить его на ИЖС реально, только когда территория товарищества входит в границы населенного пункта, а градостроительный регламент допускает индивидуальное жилищное строительство. На садовом участке в населенном пункте построить и зарегистрировать жилой дом можно и без перевода, но статус ИЖС дает больше в плане прописки и инфраструктуры. Подробнее об этом — в отдельном разборе про перевод СНТ в ИЖС.

Коммуникации и постройки

Практическая сторона, ради которой перевод чаще всего и затевают. Инженерные сети подводят и к участку ЛПХ, но условия различаются.

• Газ. Программа бесплатной догазификации распространяется на дома в границах населенных пунктов независимо от вида использования участка. Ключевое условие — зарегистрированный жилой дом и наличие газораспределительной сети в населенном пункте, а не запись «ИЖС» в документах,
• Электричество. Технологическое присоединение по льготному тарифу доступно на обоих видах участков, заявку подают в сетевую организацию, зависимость от вида использования здесь минимальная,
• Вода и канализация. Вопрос решается в зависимости от того, есть ли централизованные сети в населенном пункте. На многих участках ЛПХ обходятся скважиной и септиком,
• Дороги и уличное освещение. Обязанность муниципалитета возникает по территории населенного пункта в целом, и вид использования отдельного участка на нее не влияет.

Что касается построек, на приусадебном участке допускаются жилой дом, гараж, баня, хозяйственные и иные вспомогательные объекты, а также сооружения для содержания животных и птицы. После перевода в ИЖС животноводство становится спорным: основной вид использования — индивидуальное жилищное строительство, и держать скот на таком участке в прежнем объеме уже нельзя. Это тот нужный нюанс, о котором забывают: перевод не только добавляет возможности, но и убирает часть прежних.

Алгоритм для сравнения простой: выпишите, что именно вы планируете делать с участком в ближайшие годы, и проверьте по правилам землепользования, требует ли это смены вида использования. Часто оказывается, что не требует — и деньги на процедуру тратить незачем.

Если администрация отказала

Отказ в изменении вида разрешенного использования можно оспорить. Если участок находится в населенном пункте, а градостроительный регламент допускает ИЖС, но уполномоченный муниципальный орган все равно отказывает, его решение обжалуют в суде по правилам административного судопроизводства в течение трех месяцев со дня, когда стало известно об отказе. Здесь важно опираться на конкретные положения правил землепользования и застройки и генерального плана, а также на нормы земельного законодательства. Правовым основанием иска служит несоответствие отказа градостроительному регламенту.

Перевод ЛПХ в ИЖС упирается в градостроительную документацию, и от ее анализа зависит, реально ли вообще менять вид использования. Земельный юрист проверит категорию и зону участка по ПЗЗ, оценит перспективы, подготовит заявление, проведет процедуру и обжалует отказ администрации, если он незаконен. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Земельный кодекс РФ — ст. 7 (виды разрешенного использования), ст. 8 (категории земель), ст. 37, 39 (градостроительный регламент и виды использования)
• Градостроительный кодекс РФ — ст. 30–40 (правила землепользования и застройки, территориальные зоны), ч. 4 ст. 37 (выбор основного вида использования правообладателем), ст. 39 (условно разрешенный вид, публичные слушания)
• Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
• Федеральный закон № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» — приусадебные и полевые участки
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 33, 56 (внесение вида использования в ЕГРН)
• Кодекс административного судопроизводства РФ — обжалование отказа (3 месяца)