Как перевести СНТ в ИЖС

Участок в садовом товариществе хочется перевести в ИЖС — под полноценный жилой дом, прописку и городскую инфраструктуру. Но прежде чем затевать процедуру, стоит знать: с 2019 года на садовом участке и так можно построить жилой дом и прописаться в нем, а сам перевод в ИЖС нужен далеко не всегда и возможен не везде. Разберем, чем СНТ отличается от ИЖС, когда перевод реально оправдан, как его провести и какие есть более простые альтернативы.

Чем участок в СНТ отличается от ИЖС

Это разные виды разрешенного использования земли. Чтобы не путать все форматы, мы отдельно разобрали разницу между ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. СНТ — это садоводческое некоммерческое товарищество, объединение владельцев садовых участков, и сами участки в нем обычно имеют вид использования для садоводства. ИЖС же предназначен для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта. Юридически разница именно в виде использования и в том, кто отвечает за территорию: в СНТ многое лежит на самом товариществе, а в ИЖС — на муниципалитете.

• Садовый участок (СНТ) — предназначен для отдыха и выращивания сельхозкультур, но на нем разрешено строить и капитальный жилой дом.
• Огородный участок — только для выращивания культур и хозяйственных построек, жилой дом здесь строить нельзя.
• Участок ИЖС — под жилой дом с адресом, пропиской, подведением коммуникаций и социальной инфраструктурой за счет муниципалитета.

Что можно построить на садовом участке

Важное изменение действует с 2019 года по закону о ведении гражданами садоводства и хозяйства (217-ФЗ). Теперь на садовом участке можно возвести не только садовый дом для сезонного отдыха, но и полноценный жилой дом. А в признанном жилым доме разрешена постоянная прописка. На огородном участке капитальное строительство по-прежнему запрещено — там допустимы только некапитальные хозяйственные постройки.

Нужен ли вообще перевод в ИЖС

Это первый вопрос, который стоит себе задать. Раз на садовом участке уже можно построить жилой дом и прописаться, перевод в ИЖС во многих случаях просто не требуется. Смысл в нем появляется, когда важны именно преимущества ИЖС: понятный почтовый адрес с улицей и номером дома, обязанность муниципалитета развивать инфраструктуру — дороги, коммуникации, школы и детские сады рядом, а также более охотная выдача банками ипотеки, ведь участок ИЖС банк берет в залог охотнее садового. Влияет статус и на продажу: землю ИЖС покупатели ценят выше, и ликвидность участка растет. Если же цель — только построить дом и жить в нем, часто достаточно остаться в СНТ и оформить дом как жилой.

Когда перевод возможен, а когда нет

Как и с любой землей, все решает расположение участка и градостроительная документация.

• СНТ в границах населенного пункта. Если товарищество уже входит в черту города, поселка или деревни, перевод реален: меняют вид разрешенного использования на ИЖС, когда это допускает градостроительный регламент территориальной зоны.
• СНТ за пределами населенного пункта. Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, напрямую сделать его ИЖС нельзя. А если он к тому же в аренде, сначала его оформляют из аренды в собственность, ведь строить жилье и менять вид использования удобнее собственнику. Сначала территорию нужно включить в границы населенного пункта через изменение генерального плана — процедура сложная и удается редко.

Поэтому первым делом по выписке из ЕГРН и правилам землепользования и застройки проверяют категорию земли и территориальную зону участка.

Как перевести СНТ в ИЖС: порядок

Для участка в населенном пункте пошаговый порядок смены вида использования зависит от того, каким видом ИЖС числится в градостроительном регламенте зоны.

• Проверить градостроительный регламент. В правилах землепользования и застройки смотрят, разрешен ли для зоны вид использования под ИЖС и в каком статусе — основном или условно разрешенном.
• Если ИЖС — основной вид зоны. Тогда правообладатель выбирает этот вид самостоятельно, без согласования с администрацией (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса), и подает заявление сразу в Росреестр через МФЦ или электронно.
• Если ИЖС — условно разрешенный вид. Заявление подают в комиссию по правилам землепользования и застройки при муниципалитете, проводят публичные слушания или общественные обсуждения, глава местного самоуправления выносит решение (статья 39 Градостроительного кодекса), и лишь затем изменения регистрируют в Росреестре.

После внесения нового вида использования в ЕГРН участок официально становится землей под ИЖС.

Какие документы понадобятся

Базовый пакет для смены вида использования такой:

• заявление об изменении вида разрешенного использования, а для условно разрешенного — ходатайство в комиссию.
• Паспорт заявителя или доверенность представителя.
• Выписка из ЕГРН на участок и правоустанавливающие документы.
• Схема расположения участка и при необходимости градостроительное обоснование.

Подачу документов делают лично, через МФЦ или электронно на Госуслугах. Если участок в общей собственности, потребуется согласие всех сособственников.

Межевание и кадастровый учет

Перед сменой вида использования проверяют, стоит ли участок на кадастровом учете и установлены ли его границы. Если границы не определены, сначала проводят межевание: кадастровый инженер готовит межевой план, сведения о площади и координатах вносят в ЕГРН. Без установленных границ изменить вид использования и потом узаконить дом будет сложно, а споры с соседями о границах только осложнят дело.

Земли общего пользования и взносы СНТ

У участка в товариществе есть своя специфика. Помимо личного надела, в СНТ существуют земли общего пользования — дороги, проезды, площадки, которые принадлежат товариществу или его членам в долях. При переводе личного участка в ИЖС он выходит из общего режима садоводства, но обязательства перед товариществом по уже начисленным взносам и оплате это не отменяет. Отдельно решается вопрос обслуживания дорог и коммуникаций, которые раньше содержало СНТ по своим тарифам, — после выхода эти расходы и тарифы меняются. Иногда владельцы, наоборот, объединяют или делят участки в товариществе, и это тоже отражают в кадастровом учете.

Сколько стоит и сколько занимает перевод

Смена вида использования для основного вида госпошлиной не облагается — платить нужно за последующие регистрационные действия и, при необходимости, за кадастровые работы. Для условно разрешенного вида добавляются расходы на организацию публичных слушаний. По срокам: выбор основного вида и внесение изменений в ЕГРН занимают недели, а процедура с публичными слушаниями растягивается на несколько месяцев. Отдельно закладывают время на межевание, если оно требуется.

Дачная амнистия и регистрация дома

Построенный дом ставят на учет в упрощенном порядке — по дачной амнистии, которая продлена до 1 марта 2031 года. Она позволяет зарегистрировать жилой или садовый дом на основании технического плана и декларации, без разрешения на строительство. Это работает и на садовом участке, и на землях ИЖС, поэтому для оформления самого дома перевод часто не нужен. Главное — соблюсти предельные параметры застройки: этажность, площадь, отступы от границ. До той же даты, 1 марта 2031 года, продлена и бесплатная приватизация садовых участков — о том, как оформить участок в СНТ в собственность, у нас есть отдельный разбор.

Прописка на садовом участке

Раньше именно ради прописки и затевали перевод в ИЖС. Сейчас в этом чаще нет необходимости: прописаться можно в жилом доме, построенном на садовом участке, если дом признан пригодным для постоянного проживания и стоит на кадастровом учете как жилой. Поэтому, если единственная цель — регистрация по месту жительства, вопрос нередко решается без смены вида использования земли.

Проще перевода: признать садовый дом жилым

Это ключевая альтернатива, о которой знают не все. Вместо того чтобы менять вид использования всего участка, собственник может подать в местную администрацию заявление о признании садового дома жилым (постановление Правительства РФ № 1653 от 24.12.2018). После получения статуса жилого дома появляется право на постоянную прописку и налоговый вычет, при этом участок остается в прежнем виде использования для садоводства. Такой путь заметно проще и дешевле, чем перевод земли в ИЖС, и для большинства целей — построить капитальный дом, прописаться, получить вычет — его вполне достаточно. Перевод в ИЖС имеет смысл рассматривать только при явных инфраструктурных или ипотечных преимуществах в конкретном регионе.

Налоги после перевода

Здесь распространено заблуждение. Ставка земельного налога для садовых участков и для ИЖС обычно одинакова — не более 0,3 процента от кадастровой стоимости при использовании по назначению (статья 394 Налогового кодекса). Разница возникает не в ставке, а в том, что после перевода саму кадастровую стоимость участка могут пересчитать, и сумма налога изменится. Отдельно стоит знать: налоговый вычет по налогу на имущество в 50 квадратных метров применяется к жилому дому независимо от вида участка, а к садовому дому — нет.

Ограничения, которые могут помешать

Даже при подходящем виде использования строительство и перевод могут оказаться невозможными из-за ограничений. Близость лесного фонда, водоохранные зоны, охранные зоны инженерных сетей и линий электропередач, красные линии улиц, экологические требования — все это проверяют по градостроительной документации и реестру. Проверка участка на такие обременения — обязательный этап. Если участок попадает в зону с особыми условиями использования территории, перевод и застройка ограничиваются независимо от статуса ИЖС.

Стоит помнить и об ответственности: использование участка не по целевому назначению — нарушение земельного законодательства (статья 8.8 КоАП), за которое предусмотрен штраф. При этом важно не путать: строительство жилого дома на садовом участке нецелевым использованием не считается и штрафом не грозит — закон это прямо разрешает. Штраф возможен за другое, например за организацию магазина или производства на садовой земле.

Если администрация отказала

Отказ в изменении вида использования можно оспорить. Если участок находится в населенном пункте, а градостроительный регламент допускает ИЖС, но уполномоченный орган все равно отказывает, его решение обжалуют в суде по правилам административного судопроизводства в течение трех месяцев со дня, когда стало известно об отказе. Правовым основанием иска служит несоответствие отказа правилам землепользования и застройки и генеральному плану, а судебная практика по таким делам собственнику скорее благоприятна, если норма регламента на его стороне. Положительный акт по итогам обжалования или получение решения администрации оформляют записью в реестре, и владелец участка меняет его статус.

Перевод СНТ в ИЖС держится на анализе градостроительной документации, и часто выясняется, что проще и дешевле оформить дом прямо на садовом участке. Земельный юрист проверит категорию и зону участка, оценит, нужен ли перевод вообще, подготовит заявление, проведет процедуру и обжалует отказ, если он незаконен. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Земельный кодекс РФ — ст. 7 (виды разрешенного использования), ст. 8 (категории земель), ст. 37, 39 (виды использования и градостроительный регламент)
• Градостроительный кодекс РФ — ст. 30–40 (правила землепользования и застройки), ч. 4 ст. 37 (выбор основного вида правообладателем), ст. 39 (условно разрешенный вид, публичные слушания)
• Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» — ст. 3, 23, 54 (садовые и огородные участки, строительство и прописка, приватизация до 01.03.2031)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ч. 12 ст. 70 (дачная амнистия до 01.03.2031)
• Градостроительный кодекс РФ — ст. 51.1 (уведомление о строительстве), предельные параметры застройки
• Постановление Правительства РФ № 1653 от 24.12.2018 — признание садового дома жилым
• Налоговый кодекс РФ — ст. 394 (ставка земельного налога), ст. 403 (вычет по налогу на имущество)
• Кодекс об административных правонарушениях РФ — ст. 8.8 (нецелевое использование участка)
• Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую»
• Кодекс административного судопроизводства РФ — обжалование отказа (3 месяца)