Как разделить или объединить земельный участок

Один земельный участок нужно разделить на два, чтобы продать часть или разъехаться с совладельцами. Или наоборот — объединить два соседних надела в один под большой дом. И то, и другое закон разрешает, но по строгим правилам: у образуемых участков должны быть допустимые размеры, доступ к каждому и сохраненное назначение. Разберем, как разделить и как объединить участок, какие требования соблюсти, какой порядок и когда сделать это нельзя.

Что такое раздел и объединение участка

Это два способа образования земельных участков (статья 11.2 Земельного кодекса). При разделе из одного участка получается несколько новых, а исходный прекращает существование. При объединении из нескольких смежных участков образуется один. В обоих случаях появляются новые объекты недвижимости со своими кадастровыми номерами, а сведения о них вносят в реестр. После разделения владелец получает несколько самостоятельных участков, каждый со своим статусом и границами на общей территории, и вправе распоряжаться ими по отдельности, в том числе под строительство.

Зачем делить или объединять землю

• Раздел нужен, чтобы продать или подарить часть земли по договору купли-продажи, разделить общий участок между собственниками, выделить долю при наследстве или разводе, отдать надел детям. Просто продать часть участка без раздела нельзя — сначала образуют самостоятельный объект, а уже потом оформляют куплю-продажу.
• Объединение удобно, когда на двух смежных участках хотят построить один большой дом, упростить учет и налоги или повысить ценность единого надела при продаже.

Требования к образуемым участкам

Это главное, на чем спотыкаются. Новые участки после раздела или объединения должны отвечать условиям закона (статья 11.9 Земельного кодекса):

• Размеры. Каждый образуемый участок должен укладываться в минимальный и максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки муниципалитета. Разделить участок так, что одна из частей окажется меньше минимума, нельзя.
• Доступ. К каждому новому участку должен быть обеспечен проход или проезд, то есть подъезд с земель общего пользования или через сервитут по соседнему участку. Без доступа образовать участок не дадут.
• Границы. Не допускаются вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и чересполосица, которые мешают использовать землю.
• Назначение. Категория земли и вид разрешенного использования у образуемых участков сохраняются такими же, как у исходного.

Особые условия для объединения

Чтобы объединить участки, недостаточно, чтобы они просто принадлежали вам. Нужно, чтобы они были смежными, то есть имели общую границу, находились в одном кадастровом квартале, относились к одной категории земель и имели один вид разрешенного использования. Если участки принадлежат разным людям, при объединении образуется общая долевая собственность на новый участок. Объединить арендованные участки самостоятельно нельзя — это делает только собственник, то есть публичный орган.

Чем раздел отличается от выдела и перераспределения

Раздел и объединение — не единственные способы образования участков, и их важно не путать с похожими процедурами:

• Выдел доли (статья 11.5 Земельного кодекса) применяют, когда участок в общей долевой собственности, и один из совладельцев хочет получить свой отдельный участок, а остальные — сохранить общий. При выделе исходный участок не исчезает, а лишь уменьшается: из него выделяется доля в виде нового участка. Это ключевое отличие от раздела, при котором исходный участок прекращает существование полностью.
• Перераспределение (статья 11.7 Земельного кодекса) — это когда соседние участки меняются частями или к участку прирезают кусок смежной, в том числе государственной, земли. В результате границы перекраиваются, и образуются участки новой конфигурации.

Какая именно процедура нужна — раздел, выдел, объединение или перераспределение, — зависит от того, сколько собственников и какую цель они преследуют.

Согласие собственников и раздел через суд

Если участок в общей собственности нескольких лиц, разделить или объединить его можно только по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение о разделе оформляют письменно, а при долевой собственности — как правило, у нотариуса. Если договориться не удается, спор решает суд: он определяет, как разделить участок в натуре, а при невозможности раздела — присуждает компенсацию за долю (статья 252 Гражданского кодекса). Отдельно раздел происходит при разводе, когда участок нажит в браке и делится между супругами.

Порядок раздела и объединения: пошагово

• Проверить возможность. Уточняют минимальные и максимальные размеры для зоны, наличие доступа и отсутствие запретов.
• Оформить соглашение. Если собственников несколько, заключают соглашение о разделе или объединении, при необходимости у нотариуса.
• Заказать межевание. Кадастровый инженер проводит межевание, готовит проект межевания и межевой план на образуемые участки, а границы согласует с соседями актом согласования. Без установленных границ участок и не продать, и не разделить. При наличии дома на образуемый участок оформляют и технический план.
• Поставить на учет и зарегистрировать. Новые участки одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют права на них в ЕГРН через Росреестр или МФЦ, в том числе электронно через Госуслуги с уплатой госпошлины. Исходные участки при этом снимаются с учета.
• Получить адреса. Присвоение адреса новым участкам оформляют через муниципальную администрацию — это отдельная процедура после кадастрового учета.

Какие документы понадобятся

• заявление о кадастровом учете и регистрации прав на образуемые участки.
• Паспорт собственника или доверенность представителя.
• Правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН на исходный участок.
• Межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
• Соглашение о разделе или объединении, если собственников несколько, либо решение суда.

Сколько стоит и сколько занимает

Основные расходы — кадастровые работы, то есть услуги кадастрового инженера по межеванию и подготовке межевого плана. Их стоимость зависит от региона, площади и сложности участка. Государственная пошлина за регистрацию прав на образуемые участки невелика. По срокам межевание и согласование границ занимают от нескольких недель, а кадастровый учет и регистрация в Росреестре — считанные дни после подачи документов.

Раздел участка с домом и постройками

Отдельный и частый случай — когда на участке стоит капитальный дом или другие строения. Разделить землю так, чтобы дом оказался сразу на двух новых участках, нельзя: капитальный объект должен целиком располагаться в границах одного из образуемых участков. Если совладельцы делят и землю, и дом, сначала решают судьбу самого дома — его либо оставляют одному собственнику с компенсацией другому, либо делят как самостоятельный объект, если это технически возможно. Поэтому раздел участка со строением всегда сложнее, чем раздел пустой земли, и требует согласования границ с учетом расположения построек.

Что происходит с обременениями

Если на исходном участке есть обременения — сервитут, залог по ипотеке, аренда, — они не исчезают при разделе или объединении, а переходят на образуемые участки. Например, залог банка сохраняется на всех новых участках, а право проезда по сервитуту остается там, где оно установлено. Поэтому раздел заложенной или арендованной земли согласуют с залогодержателем или собственником, а сведения об обременениях вносят в реестр по каждому новому участку.

Особенности для участков в СНТ

Разделить или объединить садовый участок в СНТ можно на общих основаниях, но с оглядкой на устав товарищества и земли общего пользования. Образуемые участки должны сохранять садовый вид использования и укладываться в размеры, установленные для товарищества. Раздел не должен перекрывать проезды и доступ к соседним участкам и объектам общего пользования. Иногда требуется согласование с правлением товарищества.

Когда разделить или объединить нельзя

Есть ситуации, когда образование участков невозможно:

• Участок неделим — его нельзя разделить без нарушения минимальных размеров или назначения.
• Одна из частей меньше минимума, установленного правилами землепользования и застройки.
• Участок в залоге или ипотеке — раздел возможен только с согласия залогодержателя, то есть банка.
• Участок арендован — распоряжаться им, включая раздел, вправе только собственник, поэтому арендованную землю сначала выкупают из аренды.
• Нет доступа к образуемому участку с земель общего пользования.

Налоги после раздела или объединения

Важный нюанс, который часто упускают. При разделе или объединении образуются новые участки, и для них срок владения для налога отсчитывается заново — с даты регистрации права на новый участок. Поэтому если продать образованный участок вскоре после раздела, может возникнуть НДФЛ, даже когда исходной землей вы владели много лет. Это стоит учитывать, планируя продажу части земли.

Раздел и объединение участков упираются в требования к размерам, доступу и границам, а ошибка оборачивается отказом Росреестра или спором с соседями. Земельный юрист проверит делимость участка, подготовит соглашение, организует межевание, проведет кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН и защитит интересы в суде при споре о разделе. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Земельный кодекс РФ — ст. 11.2 (образование участков), ст. 11.4 (раздел), ст. 11.6 (объединение), ст. 11.9 (требования к образуемым участкам, размеры, доступ, границы)
• Гражданский кодекс РФ — ст. 252 (раздел имущества в долевой собственности), ст. 133 (неделимая вещь)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — кадастровый учет и регистрация прав на образуемые участки, межевой план
• Налоговый кодекс РФ — минимальный срок владения для НДФЛ при продаже образованного участка