Как продать долю в доме с землей, полученную по наследству

Вы получили по наследству не весь дом, а долю в нем вместе с долей земельного участка, и хотите ее продать. Сделать это можно, но по особым правилам: сначала нужно оформить наследство, дом продается только вместе с землей под ним, а у других совладельцев есть преимущественное право покупки. Плюс сделку с долей обязательно заверяет нотариус. Разберем весь порядок по шагам, а также налоги и что делать, если совладельцы против.

Сначала оформить наследство

Продать унаследованную долю можно только после того, как вы официально вступили в наследство и зарегистрировали право собственности на нее. Для этого получают у нотариуса свидетельство о праве на наследство, а затем регистрируют долю в ЕГРН, где у дома и участка есть свои кадастровые номера. До этого момента доля юридически еще не ваша, и распорядиться ею нельзя. Только с выпиской из ЕГРН, где вы указаны собственником доли, можно выходить на сделку.

Отдельный нюанс, если наследодатель состоял в браке: часть совместно нажитого имущества — это супружеская доля пережившего супруга, и она в наследство не входит. Сначала из общего имущества выделяют половину супругу, и лишь оставшаяся часть распределяется между наследниками. Поэтому важно точно определить, какая именно доля в доме и земле вам действительно принадлежит.

Дом и земля продаются вместе

Важное правило: долю в жилом доме нельзя продать отдельно от доли в земельном участке под ним. Действует принцип единства судьбы здания и земли — они следуют вместе (статья 35 Земельного кодекса, статья 552 Гражданского кодекса). Поэтому в договоре продают одновременно и долю в доме, и соответствующую долю в праве на участок. Если земля еще не оформлена в собственность, этот вопрос решают до продажи.

Преимущественное право покупки совладельцев

Это ключевая особенность продажи доли. Другие участники долевой собственности имеют преимущественное право купить вашу долю перед посторонним покупателем (статья 250 Гражданского кодекса). Поэтому продать долю сразу чужому человеку нельзя — сначала предлагают ее совладельцам:

• совладельцев письменно извещают о намерении продать долю с указанием цены и условий. Форма извещения должна быть письменной, но необязательно нотариальной: подойдет и заказное письмо с описью вложения по адресу регистрации совладельца, хотя извещение через нотариуса надежнее как доказательство.
• У них есть месяц на то, чтобы согласиться и купить долю на тех же условиях.
• Если в течение месяца никто не купил или все отказались в письменной форме, долю можно продавать постороннему покупателю — но не дешевле и не на лучших условиях, чем предлагали совладельцам.

Нарушение этого порядка опасно: совладелец сможет через суд перевести на себя права покупателя. Чаще всего сособственники унаследованного дома — это близкие родственники: братья, сестры, другие наследники, получившие свои доли из того же наследства, и именно им принадлежит первоочередное право выкупа.

Важный нюанс: преимущественное право работает только при продаже постороннему человеку. Если вы продаете свою долю одному из существующих совладельцев дома, извещать остальных и выжидать месяц не нужно — такую сделку оформляют сразу. Поэтому продажа доли самому сособственнику часто оказывается самым быстрым и бесконфликтным вариантом.

Кто зарегистрирован в доме

Перед продажей доли важно проверить, кто зарегистрирован в жилом помещении. Само по себе наличие прописки не дает права проживания после смены собственника: по общему правилу при переходе права члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жильем (статья 292 Гражданского кодекса). Но есть исключения, когда право проживания сохраняется даже за новым владельцем: человек в свое время отказался от приватизации этого жилья, право проживания оставлено ему завещательным отказом или закреплено решением суда. Таких жильцов выписать нельзя, и покупатель получает долю вместе с ними. Поэтому перед сделкой берут выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах и отдельно проверяют, нет ли среди них отказников от приватизации, а вопрос с обычной пропиской решают заранее. Для покупателя доли это один из ключевых моментов проверки.

Сделку заверяет нотариус

Продажа доли в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению (статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). Нотариус проверяет соблюдение преимущественного права, извещение совладельцев, дееспособность сторон и удостоверяет договор. Без нотариуса сделку с долей не зарегистрируют. Это дополнительные расходы, но и защита от оспаривания. Есть одно исключение: если все совладельцы продают свои доли одному покупателю по одной сделке (например, наследники разом продают весь дом с участком), нотариус не обязателен — договор можно оформить в простой письменной форме.

Продать долю или выделить ее в натуре

Есть два разных пути. Первый — продать идеальную долю в праве, то есть абстрактную часть без привязки к конкретным комнатам. Второй — выделить долю в натуре, превратив ее в отдельный объект: реальную часть дома с отдельным входом и часть участка. Выдел возможен, только если дом технически делится без несоразмерного ущерба, и оформляется через межевание и раздел участка (статья 252 Гражданского кодекса). Выделенную часть продавать проще, а преимущественное право совладельцев на нее уже не распространяется.

Порядок продажи доли: пошагово

• Оформить наследство. Получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать долю в ЕГРН.
• Определить цену. Установить стоимость доли, при необходимости с независимой оценкой, ориентируясь на кадастровую и рыночную стоимость. Именно эту цену потом указывают в извещении совладельцам.
• Известить совладельцев. Направить письменное извещение о продаже с ценой и условиями и дождаться месяца на ответ.
• Оформить договор у нотариуса. Заключить договор купли-продажи доли в доме и земле, за основу можно взять образец, и удостоверить его нотариально с оплатой нотариального тарифа. Вести сделку можно лично или через представителя по доверенности.
• Зарегистрировать переход права. Подать документы в Росреестр через нотариуса или МФЦ, в том числе электронно, с уплатой госпошлины. Право покупателя вносят в ЕГРН.

Какие документы понадобятся

• свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН на долю в доме и участке.
• Паспорта сторон сделки.
• Документы об извещении совладельцев и их отказы, если они есть.
• Технические документы на дом и участок, при выделе — межевой и технический план.
• Договор купли-продажи доли.

Налоги при продаже унаследованной доли

Само наследство налогом не облагается, а вот при продаже доли может возникнуть НДФЛ. Ключевой момент — срок владения. Для унаследованного имущества минимальный срок владения составляет три года, и отсчитывают его не с даты регистрации, а со дня смерти наследодателя. Если продать долю после трех лет владения, налога нет. Если раньше, придется заплатить НДФЛ, но его можно уменьшить имущественным вычетом или расходами. Поэтому перед продажей считают, прошел ли трехлетний срок.

Расчет налога: сколько останется на руки

Продажа унаследованной доли облагается налогом на доходы по общим правилам, но с двумя важными особенностями именно для наследства.

• Срок владения считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права. Это часто решает вопрос: если со дня открытия наследства прошло больше трех лет, доход от продажи налогом не облагается вовсе,
• Три года, а не пять. Для унаследованного имущества действует сокращенный минимальный срок владения — как и для полученного в дар от близкого родственника или по приватизации,
• Имущественный вычет при продаже до истечения срока — 1 млн рублей на объект. При продаже доли вычет распределяется пропорционально ее размеру, если весь объект продается по одному договору,
• Расходы наследодателя на приобретение имущества можно учесть вместо вычета, если сохранились подтверждающие документы, — вариант выгоднее при дорогом объекте,
• Кадастровая стоимость. Если цена в договоре ниже 70 процентов кадастровой стоимости, доход считают от этой величины — занижать сумму в договоре бессмысленно.

Ставка налога базовая — 13 процентов, при высоком совокупном доходе применяется прогрессивная шкала. Декларацию подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог уплачивают до 15 июля. Если срок владения превысил три года, ни декларировать доход, ни платить не нужно.

Отдельно про сумму сделки при нескольких совладельцах: выгоднее, когда каждый продает свою долю отдельным договором — тогда вычет в 1 млн рублей применяется к каждому договору, а не делится между продавцами.

Особые случаи: несовершеннолетние, ипотека, дарение

Несколько ситуаций требуют отдельного внимания:

• Долю унаследовал несовершеннолетний. Если собственник доли — ребенок, продать ее можно только с разрешения органа опеки и попечительства, и лишь при условии, что ребенку взамен предоставят равноценное жилье или деньги на его счет. Без согласия опеки сделку не зарегистрируют.
• Доля в ипотеке или под обременением. Если унаследованная доля в залоге, продать ее можно только с согласия банка как залогодержателя, а обременение переходит на покупателя.
• Дарение доли вместо продажи. Иногда долю пытаются подарить постороннему, чтобы обойти преимущественное право совладельцев. Но если за дарением скрыта возмездная сделка, суд признает ее притворной, поэтому такой обход рискован. Другое дело — настоящее дарение доли близкому родственнику: оно законно и налогом у одаряемого не облагается.

Если совладельцы против или не отвечают

Отказ совладельцев купить долю не мешает продать ее постороннему — наоборот, освобождает вас от их преимущественного права. Если совладельцы просто молчат и не отвечают на извещение, месяц ожидания все равно истекает, и после этого продажа законна. Сложнее, когда совладельцы активно мешают или уклоняются от получения извещения: тогда важно правильно зафиксировать отправку уведомления через нотариуса, чтобы сделку потом не оспорили.

Уведомление совладельцев: как сделать правильно

Нарушение преимущественного права — основная причина, по которой сделки с долями оспаривают. Порядок формальный, и отступления от него дорого стоят.

1. Определить круг лиц. Уведомляются все участники долевой собственности, включая тех, с кем вы не общаетесь и чье местонахождение неизвестно,
2. Составить извещение с указанием цены и других существенных условий продажи. Цена в извещении и в договоре должна совпадать: продажа постороннему дешевле, чем предлагалось совладельцам, — самостоятельное нарушение,
3. Направить через нотариуса либо заказным письмом с описью вложения по адресу регистрации. Нотариальный способ надежнее: нотариус выдает свидетельство о направлении, и оспорить факт извещения уже нельзя,
4. Выждать месяц. Если в течение тридцати дней ответа нет, доля продается постороннему лицу. Письменный отказ любого из совладельцев сокращает ожидание,
5. Сохранить доказательства. Копии извещений, описи и почтовые квитанции передаются нотариусу при удостоверении сделки.

Отдельные ситуации: если совладелец неизвестно где, извещение все равно направляется по последнему известному адресу, а сведения о нем запрашиваются в ЕГРН. Если совладелец несовершеннолетний, извещение получает его законный представитель, и количество формальностей возрастает — потребуется участие органа опеки.

При нарушении порядка сделка не становится недействительной автоматически: любой из совладельцев вправе в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. То есть покупатель рискует не деньгами, а самой покупкой, и грамотный юрист со стороны покупателя всегда проверяет доказательства извещения.

Если нарушено преимущественное право

Если долю продали постороннему в обход совладельцев, сама сделка остается действительной, но обделенный совладелец вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тогда он займет место покупателя, вернув ему деньги. Поэтому соблюдение процедуры извещения защищает и продавца, и покупателя от последующего спора.

Малозначительная доля

Отдельная ситуация — когда доля очень маленькая. Если долю нельзя выделить в натуре, она незначительна, и у собственника нет существенного интереса в ее использовании, суд может обязать остальных совладельцев выкупить эту долю с выплатой компенсации (статья 252 Гражданского кодекса). Это работает в обе стороны и помогает разрешить тупик, когда микродолю невозможно ни продать, ни использовать.

Продажа унаследованной доли в доме с землей упирается в правильное оформление наследства, соблюдение преимущественного права и работу с нотариусом, а ошибка ведет к оспариванию сделки. Юрист по наследственным делам оформит наследство, проверит доли на дом и землю, грамотно известит совладельцев, сопроводит сделку у нотариуса и защитит ваши интересы в суде. Первичная консультация бесплатна.

Источники

• Гражданский кодекс РФ — ст. 246, 247 (распоряжение долевой собственностью), ст. 250 (преимущественное право покупки), ст. 252 (выдел доли и компенсация), ст. 1152, 1153 (принятие наследства), ст. 552 (передача земли при продаже здания)
• Земельный кодекс РФ — ст. 35 (единство судьбы здания и земельного участка)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 42 (нотариальное удостоверение сделок с долями)
• Налоговый кодекс РФ — ст. 217.1 (минимальный срок владения, 3 года для наследства), ст. 220 (имущественный вычет)